【基本案情】
2000年9月12日，原告王東英經(jīng)人介紹與被告潘蓮娣簽訂一份建房用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由被告將其已建成墻基和安了底層樓板的宅基地以48000元價格轉(zhuǎn)讓給原告。協(xié)議簽訂后，原告建造樓房，并按協(xié)議支付了價款。因宅基地屬集體所有，雙方未辦理過戶手續(xù)。2013年底，丹陽市人民政府因改造萬善公園片區(qū)舊城需要通知原告拆遷。經(jīng)原告聯(lián)系被告，被告未能配合拆遷，造成原告損失。現(xiàn)要求1、確認登記在丹房權(quán)證云陽鎮(zhèn)字第××號名下的房屋所有權(quán)為原告所有，及登記在NO：0172188755號集體土地使用權(quán)證名下土地使用權(quán)歸原告所有。2、判令被告配合原告做好房屋征收拆遷。3、賠償因不能在規(guī)定期限內(nèi)征收拆遷簽字的獎金損失。4、承擔本案的訴訟費用。
被告潘蓮娣辯稱：按照《中華人民共和國土地管理法》第16條的規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民政府處理。本案應(yīng)由人民政府處理。雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的協(xié)議無效。原、被告雙方未辦理土地使用權(quán)和房權(quán)證變更登記手續(xù)，權(quán)利人仍為被告，要求駁回原告訴請。
【法院判決】
本案中，原告王冬英系城鎮(zhèn)居民不符合取得爭議宅基地使用條件，故雙方所簽訂宅基地使用權(quán)及墻基、底層樓板的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。原告購得被告的宅基地及墻基、底層樓板后在其基礎(chǔ)上建造了房屋，居住至今，雙方間就涉案房屋的建造占有使用所形成的事實情狀及公示效果已構(gòu)成屬地正常生活的秩序之一部分。且被告戶籍并遷出，基于上述情形，該涉案房屋不適宜返還，應(yīng)保持房屋現(xiàn)狀。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七條、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、《江蘇省土地管理條例》第三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定：
案件受理費80元，減半收取40元，由原告負擔。
原標題：王冬英與潘蓮娣宅基地使用權(quán)糾紛案例
【法官/律師點評】
原、被告訟爭房屋所有權(quán)的糾紛屬法院管轄范圍。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定的效力。在一般情況下，物權(quán)登記在誰名下，就應(yīng)推定誰為物權(quán)權(quán)利人。但當?shù)怯浫酥獾钠渌麑ξ餀?quán)權(quán)屬提出主張時，該登記并非當然認定物權(quán)權(quán)屬的唯一證據(jù)，而應(yīng)審查權(quán)屬異議人提交的相關(guān)證據(jù)后，據(jù)實作出認定。本案中，雖然涉案房屋登記在被告名下，但根據(jù)原、被告雙方的協(xié)議，被告僅是將已建成的墻基和安裝底層樓板的宅基地出售給原告，原告建成房屋后，在房內(nèi)居住使用并由被告領(lǐng)取房權(quán)證和土地使用證交付給原告。涉案房屋的相關(guān)權(quán)益顯然應(yīng)當歸原告享有。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占有農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《江蘇省土地管理條例》第三十五條規(guī)定：農(nóng)村村民新建、翻建住宅使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，由村民提出用地申請，經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員會議討論同意，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣級人民政府批準。其中，農(nóng)村村民建住宅占有農(nóng)用地的，由縣級人民政府按照土地利用年度計劃，按年度分批次辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)村村民出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當符合申請建房用地條件。由此可見，農(nóng)村村民出賣宅基地所建住宅，法律并沒有予以禁止，只是村民賣房后再申請宅基地的將不予批準，同時基于農(nóng)村房屋的特有性質(zhì)，住宅與宅基地不可分離，農(nóng)村房屋買賣必然導(dǎo)致房屋所涉及的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其效力也取決于能否經(jīng)政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權(quán)。本案中，原告王冬英系城鎮(zhèn)居民不符合取得爭議宅基地使用條件，故雙方所簽訂宅基地使用權(quán)及墻基、底層樓板的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無效。
