【基本案情】
被告張某持有靖江市靖南村11隊一幅土地的土地使用權(quán)出讓合同及繳納稅費憑證，并在國土部門取得批準(zhǔn)用地通知書。在被告張某向原告朱某出示上述土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，原、被告在明知未辦理土地使用權(quán)證的情況下于2008年10月7日簽訂土地使用權(quán)出讓合同，合同約定張某將該土地轉(zhuǎn)讓給朱某，轉(zhuǎn)讓價為558000元，合同簽訂時給付200000元，余款于2009年1月30日錢付清，張某有協(xié)助朱某辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，如該土地辦理土地使用權(quán)證后不能過戶至朱某名下，則由張某辦理建房手續(xù)，待房屋建成后再一并將房屋及土地過戶。合同簽訂后，原告支付部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款項。現(xiàn)原告起訴主張訟爭土地未辦理土地使用權(quán)證，其轉(zhuǎn)讓合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，屬無效合同，要求返還已付款項，并賠償利息損失。審理中，原、被告確認(rèn)未辦理土地使用權(quán)證，法庭向靖江市國土部門了解得知該土地確未辦理土地使用權(quán)證。
本案原告提出土地未辦理登記，主張土地使用權(quán)合同無效，返還已付款項；被告認(rèn)為土地已經(jīng)取得出讓手續(xù)并繳納了稅費，合同有效，未能履行系因原告拒付余款。那么土地未辦理使用權(quán)證，土地使用權(quán)出讓合同是否無效？
【法院判決】
法院審理后認(rèn)為，我國《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。原、被告簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，訟爭土地被告已取得國土部門批準(zhǔn)用地通知書，雖然未辦理物權(quán)登記，但不影響合同的效力，該合同系雙方真實意思表示，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定享有權(quán)利并履行義務(wù)。現(xiàn)原告以訟爭土地未辦理土地使用權(quán)證主張轉(zhuǎn)讓合同無效，要求被告返還200000元及賠償損失，缺乏法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，駁回原告朱某的訴訟請求。
【法官/律師點評】
一、案涉合同是否成立。合同成立是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。本案中，被告持有土地出讓手續(xù)，并向原告出示，案涉合同系雙方意思自治的情況下訂立的，故合同依法已成立。
二、案涉合同是否有效。《合同法》第五十二條規(guī)定了五種導(dǎo)致合同無效的情形，分別是：（一）一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。審理中未發(fā)現(xiàn)前四項導(dǎo)致合同無效的情形。原告提出案涉合同違反法律強制性規(guī)定，具體指違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。那么違反該法律規(guī)定是否導(dǎo)致合同無效？
1、根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。物權(quán)法確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的模式。簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的原因。土地使用權(quán)過戶到受讓方名下是簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的結(jié)果。該合同即原因行為是否生效，不取決于土地使用權(quán)是否登記過戶到受讓方名下這一結(jié)果，也不取決于準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地是否達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的轉(zhuǎn)讓條件，而取決于雙方簽訂的合同這一原因行為本身是否有效。因此，如果沒有辦理土地使用權(quán)過戶登記，或者準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地沒有達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的可以轉(zhuǎn)讓條件，并不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同這一原因行為本身的效力。
2、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條是否屬于《物權(quán)法》第十五條中的“除法律另有規(guī)定”情形？從《物權(quán)法》第十五條看出，這里的法律另有規(guī)定應(yīng)指某一部法律明確規(guī)定，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，只有經(jīng)過物權(quán)登記的，合同才生效。如果法律沒有明確這樣規(guī)定，都應(yīng)該認(rèn)為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效。沒有辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。而《城市房地產(chǎn)管理法》三十八沒有該類規(guī)定，不屬于“除法律另有規(guī)定”范疇。
3、合同是否有效，應(yīng)從合同簽訂之日就已確定，而非通過合同是否履行反過來決定合同的效力。此也不符合人們的認(rèn)識規(guī)律。認(rèn)為當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，沒有辦理物權(quán)登記的，合同無效，其結(jié)果就會鼓勵違約一方，縱容違約的當(dāng)事人，守約一方的合同利益就得不到保護(hù)，最終會破壞市場經(jīng)濟條件下交易的基本原則。原告明知土地未辦理使用權(quán)證的情況下簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，現(xiàn)又基于此事實主張合同無效，明顯違背了民法誠實信用原則。
綜上，案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓合同簽訂和物權(quán)變更登記兩個行為，如果土地未辦理使用權(quán)登記，只會因城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定無法辦理物權(quán)變更手續(xù)，合同難以履行，不影響合同的效力。從民法精神角度，也不應(yīng)縱容違約一方，損害守約一方。如此，案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效合同，對于原告的訴訟請求應(yīng)予以駁回。
