【基本案情】
2006年經(jīng)廈門市規(guī)劃局核準，華天學院辦公樓等建設(shè)項目獲批取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，項目性質(zhì)為文教用地。2012年1月，華天學院與王某簽訂一份《租賃協(xié)議書》，華天學院將其南側(cè)教工配套設(shè)施一期房產(chǎn)負一層、一層、二層及二層樓頂、靠西側(cè)圓形建筑三層即教工活動中心及其樓頂，出租給王某經(jīng)營使用。王某依約支付租金，并接收租賃物。
后王某擬將承租的建筑物改為商場，在改建過程中，城市管理行政執(zhí)法局函告華天學院，認為華天學院不得擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃許可條件進行建設(shè)，不得擅自改變建筑物使用功能，應嚴格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的要求進行建設(shè)，并立即對改建部分自行整改。因華天學院和王某的合同已實際履行，雙方就租賃協(xié)議效力產(chǎn)生的爭議協(xié)商無果，華天學院遂向法院起訴，請求判令：確認王某與華天學院所簽訂的租賃協(xié)議無效，判令王某立即將該協(xié)議項下的建筑物恢復原狀并交還華天學院。
【法院判決】
廈門中院審理后判決，確認王某與華天學院簽訂的《租賃協(xié)議書》無效，王某立即將租賃的建筑物恢復原狀并交還華天學院。
（原標題：劃撥土地上房產(chǎn)權(quán)益那些事）
【法官/律師點評】
廈門中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦點問題在于訟爭租賃協(xié)議的效力如何。
訟爭租賃房產(chǎn)的用地性質(zhì)為劃撥用地，依據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例之規(guī)定，國有劃撥土地上的建筑物未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，是不得轉(zhuǎn)讓、出租及抵押。
本案中，華天學院應嚴格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的要求進行建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃許可條件進行建設(shè)，不得擅自改變建筑物使用功能。鑒于《租賃協(xié)議書》對訟爭房產(chǎn)使用的約定已改變建筑物的使用功能，依法不應許可。因此，相關(guān)職能部門已明確予以制止，要求整改。由于華天學院辦學屬公益性質(zhì)，其建設(shè)用地的審批及建設(shè)工程許可均應嚴格規(guī)范。本案訟爭房產(chǎn)的租賃方已將租賃建筑物改建為商場，而商場的使用功能與該建筑物原設(shè)計用途為人防、餐廳、辦公、會議、休息的使用功能完全不同。鑒于對學校應嚴格管理和有利于學生的學習及安全保障，對王某將租賃建筑物改建為商場將影響學校氛圍或損害社會公共安全應有所預見，并予限制，因此，雙方簽訂的《租賃協(xié)議書》應視為無效合同。依據(jù)合同法之規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。故王某所取得訟爭租賃房產(chǎn)亦應予以返還。
