【基本案情】
李某系泰興市黃橋鎮(zhèn)某村村民，王某系黃橋鎮(zhèn)城區(qū)居民，李、王二人系朋友。2010年10月的一天，王某與李某商量以李某的名義在李某所在村申請(qǐng)一塊地皮合資建一棟住宅，李某表示同意。經(jīng)協(xié)商，二人簽訂了合資建房協(xié)議，約定：雙方共同出資在黃橋鎮(zhèn)某村的兩間臨街地皮上新建兩間三層樓房，費(fèi)用均攤，建房手續(xù)以李某的名義申領(lǐng)；房屋建好后，再辦理分戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)一人一半。協(xié)議簽訂后，李某以自建住宅的名義辦理了建房的相關(guān)手續(xù)，與王某共同出資，于2011年5月建成了兩間三層樓房，總造價(jià)28萬(wàn)元，李某與王某各出一半。房屋建成后，雙方均未實(shí)際居住，而是對(duì)外出租，但為租金分配問(wèn)題李某與王某之間發(fā)生矛盾，王某于2012年8月起訴至泰興市人民法院，要求根據(jù)其與李某簽訂的協(xié)議確認(rèn)其對(duì)所建房屋享有一半的產(chǎn)權(quán)。
【法院判決】
泰興法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方訟爭(zhēng)房屋建設(shè)所使用的土地為農(nóng)村集體土地，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，王某不是泰興市黃橋鎮(zhèn)某村村民，其不能享有該村的宅基地使用權(quán)，因此，王某與李某所簽訂的合資建房協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，王某不能享有雙方合資所建房屋的一半產(chǎn)權(quán)。鑒于此，泰興法院依法對(duì)王某進(jìn)行了釋明，告知其可以要求李某返還其所付出的建房投資款。王某根據(jù)法院的釋明，變更了訴訟請(qǐng)求，要求判決李某返還其建房投資款14萬(wàn)元，最終泰興法院判決支持了王某的這一請(qǐng)求。
【法官/律師點(diǎn)評(píng)】
農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，非本村村民不得享有。
宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利引，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。同時(shí)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。
我國(guó)人多地少，一直實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定這一大局，我國(guó)立法禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。在農(nóng)村宅基地能否自由流轉(zhuǎn)的問(wèn)題上，立足于保護(hù)農(nóng)民的基本生存權(quán)，再次確認(rèn)了我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度。國(guó)務(wù)院于《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)村的宅基地。《土地管理法》中有關(guān)“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思。有學(xué)者認(rèn)為宅基地的供需市場(chǎng)已經(jīng)形成，宅基地應(yīng)該市場(chǎng)化，而現(xiàn)行法律對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定，保護(hù)了的農(nóng)民基本生存權(quán)，但也給農(nóng)民上了一道枷鎖，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)村房屋。這實(shí)際上為農(nóng)村的發(fā)展設(shè)置障礙。筆者認(rèn)為，目前中國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開(kāi)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟，如果將來(lái)?xiàng)l件成熟，這個(gè)政策可以在一定范圍內(nèi)放寬。
綜上可見(jiàn)，現(xiàn)行的土地管理相關(guān)法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地；實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，有利于保護(hù)耕地，保護(hù)廣大農(nóng)民基本生存權(quán)。
