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允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資可能帶來(lái)什么問題？

提問者:0023170  |   提問時(shí)間:2017-10-23 10:05:40  |  問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí) 


問題描述：

14年中央一號(hào)文件提出在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。
想請(qǐng)教各位的是：
1、目前是否存在以其他客體的經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押物的融資方式？
2、《擔(dān)保法》第 37 條第 2 項(xiàng)與《物權(quán)法》第 184 第 2 項(xiàng)均規(guī)定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押。《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》( 2005 年 9 月 1 日起施行) 第 15 條亦明確規(guī)定“承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。如今中央一號(hào)文件這樣規(guī)定，是否與之前的法律沖突，還是說新法優(yōu)于舊法？中央一號(hào)文件應(yīng)該是行政法規(guī)？法律效力是否應(yīng)該低于《物權(quán)法》《擔(dān)保法》？
3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠抵押的前提應(yīng)當(dāng)是確權(quán)頒證，去年的文件，《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》提出 5 年內(nèi)完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證。是否有知友知道，目前該項(xiàng)工作進(jìn)展到了什么程度？
4、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資過程中可能遇到什么問題？土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)如何認(rèn)定市場(chǎng)價(jià)值，并確定合適的抵押率？當(dāng)借款人無(wú)法償債時(shí)，如所在地區(qū)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易并不活躍，或所抵押承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地位置不好、面積不大、土地貧瘠等，抵押物應(yīng)如何變現(xiàn)？
5、挖坑待填。


  • 最佳答案 (0) 回答者:0023174 | 回答時(shí)間2017-10-23 10:05:40

    3月24日，中國(guó)央行發(fā)布農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)辦法，從貸款對(duì)象、貸款管理、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、配套支持措施、試點(diǎn)監(jiān)測(cè)評(píng)估等多方面，對(duì)金融機(jī)構(gòu)、試點(diǎn)地區(qū)和相關(guān)部門推進(jìn)落實(shí)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)明確了政策要求。這從國(guó)家政策層面上允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。政策上允許，但是從法律上則面臨較大問題。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)存在很大風(fēng)險(xiǎn)，《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律均對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押作出了禁止性規(guī)定，在法律層面，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押是不受法律保護(hù)的，一旦存在糾紛，法律無(wú)法保證抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。另外，土地價(jià)值的統(tǒng)一有效的評(píng)估機(jī)制沒有建立，農(nóng)村土地價(jià)值未能顯化，如何確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值存在困難。此外，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，加上土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不健全，用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押風(fēng)險(xiǎn)較大。隨著政策的放開，各項(xiàng)法規(guī)制度也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，農(nóng)村土地市場(chǎng)逐漸完善，農(nóng)村土地前景廣闊。