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提問者:021539 | 提問時(shí)間:2014-10-23 17:34:34 | 問題分類: 交易>辦證過戶
最佳答案 (0) 回答者:xuyj | 回答時(shí)間2014-11-05 11:01:04
1、土地和房屋是怎么過戶的?
《土地登記辦法》規(guī)定：
第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。
第三十九條 依法以出讓、國有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。
第四十條 因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。
第四十一條 因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。
第四十二條 因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請土地使用權(quán)變更登記。
第四十七條 土地權(quán)利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。
第七條 土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：
（一）土地總登記；
（二）國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；
（三）因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；
（四）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；
（五）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；
（六）更正登記或者異議登記；
（七）名稱、地址或者用途變更登記；
（八）土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；
（九）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。
第八條 兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。
第九條 申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）土地權(quán)屬來源證明；
（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；
（五）地上附著物權(quán)屬證明；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。
前款第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。
申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
第十條 未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。
第十一條 委托代理人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。
代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。
《房屋登記辦法》規(guī)定：
第三十二條 發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
（一）買賣；
（二）互換；
（三）贈(zèng)與；
（四）繼承、受遺贈(zèng)；
（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
（六）以房屋出資入股；
（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十三條 申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；
（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。
2、土地和房屋過戶要注意什么事項(xiàng)?
《土地登記辦法》規(guī)定：
第三條 土地登記實(shí)行屬地登記原則。
申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
跨縣級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。
在京中央國家機(jī)關(guān)使用的土地，按照《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第四條 國家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。
第五條 土地以宗地為單位進(jìn)行登記。
宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。
第六條 土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。
第十六條 土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。
土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。
第十八條 有下列情形之一的，不予登記：
（一）土地權(quán)屬有爭議的；
（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；
（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；
（四）申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；
（五）其他依法不予登記的。
不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。
《房屋登記辦法》規(guī)定：
第三十七條 申請房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；
（四）證明發(fā)生變更事實(shí)的材料；
（五）其他必要材料。
第四條 房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。
本辦法所稱房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。
第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：
（一）申請；
（二）受理；
（三）審核；
（四）記載于登記簿；
（五）發(fā)證。
房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。
第八條 辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第二十二條 有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：
（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；
（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；
（三）申請登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；
（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；
（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；
（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；
（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。
3、土地和房屋過戶的手續(xù)費(fèi)是怎么計(jì)算的?
《物權(quán)法》規(guī)定：
第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。
關(guān)于土地登記收費(fèi)目前國家還沒有制定統(tǒng)一的最新土地登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，仍然執(zhí)行原國家土地管理局、國家測繪局、國家物價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下每宗地收13元，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，最高不超過30元；土地注冊登記、發(fā)證個(gè)人每證5元，單位每證10元。“三資”企業(yè)和其他用國家特制證書的，每證20元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家發(fā)展改革委、財(cái)政部規(guī)定：住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。
