-
-
致力打造專業(yè)的土地交易電子商務平臺
提問者:021580 | 提問時間:2014-10-28 14:14:28 | 問題分類: 交易>登記審批
最佳答案 (0) 回答者:xuyj | 回答時間2014-10-28 14:25:03
土地權(quán)屬界址的確定屬于土地確權(quán)的范疇，應當由人民政府作出處理決定。
根據(jù)《物權(quán)法》第三十三條的規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利。”《土地管理法》第十六條也明確規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。”為解決當事人之間的土地權(quán)屬爭議，國家土地行政主管部門專門出臺了《土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法》(原國家土地管理局令(1995)第4號，目前已經(jīng)廢止)、《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》(國土資源部令第17號)。
相鄰宗地的權(quán)利人不予指界，一般意味著相鄰宗地的權(quán)利人對當事人申請登記的土地界址存在異議或者爭議、當事人的土地權(quán)屬界線范圍沒有確定(也有少數(shù)情況是因為相互之間存在其他的矛盾而不指界)。對于這種情況，《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》(原國家土地管理局TDl001——93)明確規(guī)定：“有爭議的界址，調(diào)查現(xiàn)場不能處理時，按《土地管理法》第十三條(注：1988年修正的《土地管理法》第十三條，目前的《土地管理法》第十六條)的規(guī)定處理。”
根據(jù)《土地管理法》第十六條和《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》第四條的規(guī)定，土地權(quán)屬爭議由人民政府處理。具體來說，由縣級以上國土資源行政主管部門負責土地權(quán)屬爭議案件的調(diào)查和調(diào)解工作；對需要依法作出處理決定的，國土資源行政主管部門擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。
土地權(quán)屬界址的確定不屬于登記代理中介機構(gòu)的業(yè)務范圍。根據(jù)《關于印發(fā)〈土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》(人發(fā)〔2002〕116號)的規(guī)定，土地登記代理人的業(yè)務范圍雖然包括“辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領取土地證書等”，但“指界”只是受當事人委托進行，并無權(quán)確定土地權(quán)屬的界址。在土地權(quán)屬界址不清時，土地登記代理人無權(quán)確定土地的權(quán)屬，因為土地登記代理人只能“幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關手續(xù)”。土地的權(quán)屬確認屬于行政確認事項，必須由行政機關承擔，土地登記代理中介機構(gòu)無權(quán)代理，其代理的只能是事務性或者技術性的事項。
土地的權(quán)屬界址一般須由相鄰宗地權(quán)利人雙方共同確定，一方當事人單方無法確定。《民法通則》第六十三條第二款規(guī)定：“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。”土地登機代理中介機構(gòu)是受當事人委托，以當事人的名義，為當事人的利益辦理有關土地登記事項。如果在相鄰宗地權(quán)利人不指界時，允許土地登記代理機構(gòu)按照《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的相關規(guī)定確定土地權(quán)屬界址，相當于是一方當事人在確定應當由雙方確定的事項，結(jié)果的準確性和公平性無法得到保障。
準確理解《土地登記辦法》第九條的規(guī)定
《物權(quán)法》第十一條規(guī)定：“當事人申請登記時，應當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。”《土地登記辦法》第九條將申請人需要提交的材料進一步細化為“土地權(quán)屬來源證明”、“地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標”等；并且規(guī)定“地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術單位進行地籍調(diào)查獲得”。實踐中，由于地籍調(diào)查表中存在相鄰宗地指界人的簽字蓋章欄，因此不少同志認為要申請土地登記必須提供由相鄰宗地權(quán)利人簽字蓋章的地籍調(diào)查表，認為確權(quán)指界的事項也可以由“專業(yè)技術單位”去承擔等。筆者不認同這些觀點，并在此闡述自己對《土地登記辦法》第九條的理解，供地方實踐工作借鑒參考。
首先，土地的權(quán)屬界址屬于“土地權(quán)屬來源證明”材料。筆者認為，“土地權(quán)屬來源證明”應當包括當事人提供的有關土地權(quán)屬狀況的所有證明材料。當事人要申請土地登記，不僅要證明申請登記的土地屬于其所有，而且要證明其土地的界址范圍。因此，當事人不僅要提交證明其對申請登記的宗地擁有權(quán)利的材料，如提供出讓合同、劃撥文件等；而且還要提供證明其土地權(quán)利的范圍即土地權(quán)屬界址的材料，如提供相鄰宗地權(quán)利人同意其申請的土地界線的證明等。
其次，正確理解“土地權(quán)屬來源證明”和“地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標”材料之間的關系。“地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標”記載的內(nèi)容主要是土地的坐標、面積、用途等內(nèi)容，主要用來證明土地的自然狀態(tài)。土地的權(quán)利歸屬、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利范圍等土地的權(quán)利狀況，則需要當事人提供的“土地權(quán)屬來源證明”材料進行證明。當事人可以按照自己主張的權(quán)屬界址，委托“有資質(zhì)的專業(yè)技術單位”進行調(diào)查測量，形成“地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標”材料。但前提是當事人必須有充分的“土地權(quán)屬來源證明”材料證明其對所申請的土地擁有權(quán)利并且土地的界址確定，其所提供的“土地權(quán)屬來源證明”材料能夠使土地登記機構(gòu)在權(quán)屬審核時確認其土地權(quán)利歸屬、權(quán)利范圍界址等。否則，無論其委托的“有資質(zhì)的專業(yè)技術單位”測量的多么精確，地籍調(diào)查表填寫的多么規(guī)范，宗地圖繪制的多么精細，都將無法起到任何作用。
再其次，并非所有的土地登記都必須提供相鄰宗地權(quán)利人的指界材料。相鄰宗地權(quán)利人的指界材料只是用來證明申請人的土地權(quán)屬界址的材料之一，在很多情況下當事人都不須提供，包括：一是土地已經(jīng)登記并且土地權(quán)屬界址沒有發(fā)生變化的，如當事人申請變更登記、抵押登記等；二是土地權(quán)屬界址已經(jīng)有明確的證明材料的，如土地出讓合同、劃撥文件等材料中已經(jīng)列明土地的界址坐標的；三是其他情形，如相鄰宗地已經(jīng)登記發(fā)證的，因為如果相鄰宗地已經(jīng)登記發(fā)證，表明雙方之間的土地權(quán)屬界址已經(jīng)確定，相鄰宗地的原指界材料就可以作為本宗地指界的證明。
那么，相鄰宗地權(quán)利人不指界時應如何處理？建議按照《土地管理法》第十六條的規(guī)定，先進行土地確權(quán)，然后再根據(jù)確權(quán)的結(jié)果申請辦理土地登記。
當事人可以按照自己所主張的權(quán)屬界址進行測繪后申請登記，同時提交其他用來證明自己土地權(quán)屬界址的材料供土地登記機構(gòu)審核確認。如果當事人提交材料不足以證明其權(quán)屬界址，土地登記機構(gòu)不認可的，應當由土地登記機構(gòu)先進行確權(quán)。如果當事人的申請與土地登記機構(gòu)確權(quán)的結(jié)果一致，土地登記機構(gòu)可以直接辦理登記，但確權(quán)時間應當排除在登記時限之外；如果當事人的申請與確權(quán)結(jié)果不一致，土地登記機構(gòu)應當要求當事人根據(jù)確權(quán)結(jié)果修改、補正申請材料后登記或者駁回其土地登記申請。
