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提問(wèn)者:sxl2038 | 提問(wèn)時(shí)間:2014-10-29 16:09:44 | 問(wèn)題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:linqing | 回答時(shí)間2014-10-29 16:19:04
《土地管理法》第十五條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
《農(nóng)村土地承包法》第四十八條 發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
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但是，在現(xiàn)實(shí)情況中，幾乎大多數(shù)農(nóng)業(yè)承包合同未按以上規(guī)定辦，基本都是和村委會(huì)直接簽訂。
在司法實(shí)踐中，法院也很少依據(jù)該規(guī)定判決合同無(wú)效。
而最重要的是，是否有合法有效的登記憑證，即政府土地管理部門批準(zhǔn)的土地使用權(quán)證或者林權(quán)證。（如果沒(méi)有，此事基本無(wú)望。下文可略過(guò)。）
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首先應(yīng)當(dāng)與村委會(huì)進(jìn)一步協(xié)商；其次可以到鎮(zhèn)政府或者縣政府調(diào)解；最后到法院以訴訟途徑解決。
可以考慮提出的調(diào)解或抗辯事由：
1、擁有合法有效的土地使用權(quán)證或者林權(quán)證。即該土地租賃使用關(guān)系已經(jīng)得到官方部門的批準(zhǔn)；
2、合同簽訂于2003年，而法定的訴訟時(shí)效為2年。對(duì)方不能再主張合同無(wú)效；（對(duì)無(wú)效合同的訴訟實(shí)效沒(méi)有法定解釋，在實(shí)踐中有兩種做法。對(duì)方的主張有可能被以超過(guò)時(shí)效的理由駁回。僅是可能。）
3、合同已經(jīng)事實(shí)履行多年，但對(duì)方一直未提出異議，可以推定村委會(huì)和村民已經(jīng)認(rèn)可了該合同的效力。不能因?yàn)樾碌拇逦瘯?huì)干部上任而否決已經(jīng)事實(shí)存在且已被肯定的合同關(guān)系；
4、地塊租賃使用以來(lái)，進(jìn)行各種建設(shè)，投入較大，成果顯著，對(duì)土地的利用良好，發(fā)揮了土地的價(jià)值……對(duì)本村有益而無(wú)害；同時(shí)，如果現(xiàn)在撤出，將讓已生長(zhǎng)的作物毀于一旦，多年經(jīng)營(yíng)成果付之東流，不利于土地的利用……對(duì)本村也有害而無(wú)益。
為了有效地利用土地、保護(hù)已穩(wěn)定的土地承包關(guān)系以及平衡本村和承包人的權(quán)益，避免造成土地浪費(fèi)、土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的不穩(wěn)定乃至矛盾激化，希望同意繼續(xù)履行該租賃合同。承包方可提高土地租賃金，并依法進(jìn)行合同內(nèi)容變更登記。
