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提問者:035008 | 提問時(shí)間:2014-11-15 09:42:23 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:lanhb | 回答時(shí)間2014-11-15 09:43:08
這是一個(gè)比較復(fù)雜的問題。因?yàn)樯婕暗焦I(yè)用地的操作，我機(jī)構(gòu)認(rèn)為不能簡(jiǎn)單按照一般的投資回報(bào)比例來計(jì)算。
在你列出的清單中，廠房每年的保險(xiǎn)和安保收入沖抵，可以不考慮這兩項(xiàng)。其他的從以下兩部分考慮：
一、土地投資：工業(yè)用地價(jià)格很低，一般只有同地段商住地的十分之一,遠(yuǎn)低于政府的征收成本，所以升值潛力很大且穩(wěn)定。
各地政府在拍賣工業(yè)用地后，最關(guān)心的就是土地能不能正常使用，實(shí)現(xiàn)稅收。一般企業(yè)未建成投產(chǎn)以前，很多政府都不會(huì)把土地證辦理給企業(yè)。如果工業(yè)用地長(zhǎng)時(shí)間不能實(shí)現(xiàn)稅收收益，政府會(huì)用很多方式爭(zhēng)取收回土地，另行拍賣。所以，只有順利運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)客戶入駐才能從利益上和政府一致，保證土地證的辦理和土地持有。
二、廠房投資：廠房建成后總花費(fèi)為2000+500+500=3000萬/300萬
（年租金）=10年 在不考慮維修費(fèi)用的前提下，年收益率10%
如果是鋼結(jié)構(gòu)廠房，10年以后幾乎無法繼續(xù)使用或者維護(hù)成本很高。
你能享受到的是且只是土地增值。這3000萬基本上是白投。
這就意味著你花了3000萬在1000萬的土地上修建了很多廠房，目的就是為了辦理到土地使用證，保住土地不被國(guó)家沒收。讓你享受工業(yè)土地的增值。
根據(jù)以上兩方面情況，我機(jī)構(gòu)得到如下結(jié)論供參考：
一、收益率太低。
你目前的租金定價(jià)不能支撐投資。需要進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整，建造低造價(jià)高租金的廠房。（廠房和住房有本質(zhì)區(qū)，實(shí)用性很重要，高造價(jià)并不意味著高租金，不一定適應(yīng)市場(chǎng)需要）
二、降低廠房投入。
如果運(yùn)作模式不變，租金和造價(jià)又受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)制約。那建議減少廠房投資，降低廠房修建面積。單純滿足政府的最低規(guī)劃要求，達(dá)到持有土地享受增值的目的。視作固定資產(chǎn)投資，辦理土地使用證后可用抵押貸款投資其他項(xiàng)目。
三、考慮調(diào)整運(yùn)作模式。
如果單純廠房租賃不能實(shí)現(xiàn)有效的投資回報(bào)，建議在合理的范圍內(nèi)調(diào)整運(yùn)作模式。如：總部辦公、廠房定修出售、土地劃分出售或出租等。
以上是我機(jī)構(gòu)根據(jù)你列出的條件得出的一些初步判斷，具體情況還需要結(jié)合土地條件和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)來確定。
