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提問者:041454 | 提問時(shí)間:2014-11-25 15:37:10 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:zhangqy | 回答時(shí)間2014-11-25 15:39:29
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。
如果現(xiàn)房是商業(yè)用地，它使用年限就是40年（你注意一下上述條例中“最高”兩個(gè)字，意思說商業(yè)用地也可定為更低的年限，但不能超過40年）。
至于商業(yè)用地當(dāng)住宅用地的利弊，我綜合網(wǎng)上的意見，談?wù)効捶ā?、2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”房屋的土地性質(zhì)，不會(huì)因?yàn)槟惝?dāng)它住宅就成為住宅，也就是住宅用地已經(jīng)可以說基本上不受先前約定“40年”或最高年限“70年”的束縛，但非住宅用地上的房產(chǎn)期滿后如何續(xù)期，是個(gè)未知數(shù)。2、有個(gè)問題，有些買房者就根本沒注意過，土地性質(zhì)是商業(yè)用地的，大部分地方它的用水、用地標(biāo)準(zhǔn)也要按商業(yè)來收取，一般比普通生活用電、用水高出30%，你可咨詢房開或者相關(guān)部門。3、貸款。住宅用地首付一般三成，但商業(yè)用地首付最少四成，而且不能享受住房貸款利率方面的優(yōu)惠，有些貸款還清年限，商業(yè)用地比住宅用地短，商業(yè)用地的短期資金壓力要更重。4、有些地方，如果買的商業(yè)用地，購房者是不可以通過房產(chǎn)落實(shí)戶口的。5、從專業(yè)角度來說，商業(yè)用地一般從開發(fā)商拿到地、中期相關(guān)手續(xù)和規(guī)費(fèi)繳納、中后期房屋基建、后期竣工驗(yàn)收交房，要好幾年，但商業(yè)用地的使用年限一般是從開發(fā)商跟土地部門簽訂合同日算起的，商業(yè)用地使用年限本身就短，而且使用期滿后，還不知何去何從？5、商業(yè)用地，也不是一無是處，現(xiàn)在大部分有投資頭腦的人，已轉(zhuǎn)向炒商業(yè)用地；商業(yè)用地從取得土地價(jià)格來說，同面積同等條件的，比住宅用地要高；商業(yè)用地直接可出租作為商業(yè)用房可省去好多審批環(huán)節(jié)。6、最后，我說一下，開發(fā)商和購房者，必須對(duì)商業(yè)用地在國(guó)家政策方面所表現(xiàn)出跟住宅用地的不同性，有個(gè)根本認(rèn)識(shí)，免得由于購房合同寫不清，引起不必要的合同糾紛。
