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提問者:041357 | 提問時間:2014-11-26 15:22:44 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:zhangqy | 回答時間2014-11-26 15:25:44
90年，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了一個條款，說商業(yè)、旅游、娛樂用地的使用年限是四十年，他就沒有商服用地的概念。到了2001年國土資源部出臺了一個關(guān)于土地分類的暫行規(guī)定，規(guī)定商業(yè)用地是商服用地的一種。2007年又出臺了一個國標(biāo)文件。把過去各地各部門對土地分類不統(tǒng)一的地方統(tǒng)一了一下，在這個標(biāo)準(zhǔn)中就沒有商業(yè)用地，只有商服用地。商服用地包括批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融和其他商服用地，商業(yè)用地的概念又沒有了。夠亂的吧。這些規(guī)定有沒有貫徹落實(shí)，在各地是否存在差異（其實(shí)是一定有差異的），這些筆者不方便評論，但是有一點(diǎn)，所有的這些概念都沒有拖出當(dāng)年指定的土地使用年限政策。
開發(fā)商發(fā)現(xiàn)寫字樓不好賣了，所以就臨時改變用途，改建成住宅。有的開發(fā)商做了很多工作，讓消費(fèi)者購房的時候，各種費(fèi)用也是按住宅交的，契稅，燃?xì)?，水費(fèi)電費(fèi)。這種情況在全國各地都有。比如天津就比較多,去年我去天津辦案，發(fā)現(xiàn)很多臨街的漂亮的大廈都是住宅，連陽臺都沒有。其實(shí)正常來說，沒有陽臺是不可能當(dāng)住宅賣的，規(guī)劃就通不過。
規(guī)劃變更本身是有法律瑕疵的，按照司法解釋這樣的房子都可以退。當(dāng)然這里面有很多技術(shù)細(xì)節(jié)，比如簽合同的時間和條款，總之是有瑕疵。對開發(fā)商來說一旦房價(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就很大。業(yè)主說現(xiàn)在房價(jià)都漲了很多，沒誰要退房。這種說法有道理，現(xiàn)狀也是如此。如果不出事，業(yè)主可能也不在乎土地使用年限少了多少，但是住宅和商業(yè)入住后水電取暖等各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣之類的問題還是有的。開發(fā)商知道這里面有問題，所以他一般會在合同里面把這些寫一些免責(zé)條款，保護(hù)自己。通常來說，一大本合同業(yè)主不會一頁頁的看，就算看也不見得看的懂。你買的時候不看清楚，簽了字之后想主張說他欺詐是很難的。
