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提問者:sxl4602 | 提問時間:2014-11-27 08:40:35 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:litt | 回答時間2014-11-27 08:48:40
小產(chǎn)權房的特征
小產(chǎn)權房不是一個法律術語，它是從現(xiàn)實生活中衍生出來的概念。所謂小產(chǎn)權房，就是指建設在農(nóng)村集體所有土地上的商品性質(zhì)的房屋，房屋建設目的是為了出售，而購買者是非本村集體經(jīng)濟組織的城鎮(zhèn)居民或其他農(nóng)村人口。
(一)小產(chǎn)權房法律屬性
目前國家不承認購買者的所有權，購買人不能取得國家發(fā)放的房屋所有權證書，相對于符合國家法律、能夠取得房屋所有權證書、土地使用權證的商品房，上述類型的非法建設由于沒有經(jīng)過政府征地和土地出讓手續(xù)，因此無法辦理產(chǎn)權證和土地使用證，只能取得鄉(xiāng)、村一級組織發(fā)放的不被國家承認的所謂產(chǎn)權證書，所以被稱為小產(chǎn)權房。
對于小產(chǎn)權房我們要有一個準確的法律界定，小產(chǎn)權房它實際上是一個無產(chǎn)權房。之所以說它是無產(chǎn)權的，因為我們知道我們平時買的商品房是有兩證的，一個是房屋所有權證，還有一個是土地使用權證。而對現(xiàn)在所說的小產(chǎn)權房，這兩個證都沒有，沒有進行土地的登記也沒有進行房屋的登記。所以實際上這樣的房屋是沒有任何產(chǎn)權的。所以準確地說，產(chǎn)權對房屋和土地而言沒有大小之分，要從有無產(chǎn)權上，而不是從產(chǎn)權大小上面界定，小產(chǎn)權房就是無產(chǎn)權房。
(二)、小產(chǎn)權房的特點
其一，集體土地建設的房屋?！靶‘a(chǎn)權房”最重要的特點就是在集體土地上開發(fā)的房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進行商品房開發(fā)并公開向社會銷售，必須先經(jīng)國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費后，才能進行開發(fā)建設。
其二，沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(銷)售許可證。而“小產(chǎn)權房”由于缺乏國有土地使用證，也就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。
其三，價格便宜?！靶‘a(chǎn)權房”好賣，最主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等費用，所以價格低廉。
其四，無合法產(chǎn)權。小產(chǎn)權房無法進行房屋產(chǎn)權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產(chǎn)權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書。
其五，開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產(chǎn)權房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴格，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設公司開發(fā)，也有的是一些單位或個人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營業(yè)條件，房屋設計及建筑質(zhì)量得不到保障。
(三)、小產(chǎn)權房開發(fā)模式
“小產(chǎn)權房”從無到有，從小到大，從體到多片，期間經(jīng)歷了很長的時間。大體主要有以下四種模式:
1、由村或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))主導開發(fā)，以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設”、“農(nóng)民新村”等名義，利用存量宅基地或集體用地，甚至占用耕地建造住宅，除滿足當?shù)剞r(nóng)民的居住需求外，將其中一部分進行“市場化銷售”,以彌補建造住宅的所需資金不足問題，并將所獲收益歸集體所有,向全體村民分紅,并由村委會進行物業(yè)管理,安置村民就業(yè)。這種類型主要分布在城鄉(xiāng)結合部、擬劃為城鎮(zhèn)區(qū)域的廣大集體土地區(qū)域(比如武陟縣城的城關鎮(zhèn))。此類房屋一般以成片開發(fā)為主，也有的是數(shù)棟、十幾棟不等。這是小產(chǎn)權房最普遍的一種模式。
2、開發(fā)商借建造安置房機會，搭車搞“房產(chǎn)開發(fā)”形成的小產(chǎn)權法。上世紀九十年代初，由于城市化發(fā)展和城市建設的需要，為安排城市拆遷戶居住，而在城鄉(xiāng)結合部等城市總體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)但尚屬于集體土地上開發(fā)建設的動遷房、和安置房，其中少量房屋開發(fā)商拿出來悄悄出售，以彌補資金不足問題。
3、開發(fā)企業(yè)直接從鄉(xiāng)或村租賃30-50年不等的農(nóng)村集體土地，以農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)業(yè)采摘園等農(nóng)業(yè)開發(fā)為名圈地進行住房開發(fā)。這種模式正逐漸成為小產(chǎn)權房的重要模式。通過村委會租賃村里的土地,以農(nóng)業(yè)項目開發(fā)為名,將一部分土地建設成為瓜果、蔬菜、養(yǎng)殖等農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)基地,另一部分則以農(nóng)業(yè)用房的名義開發(fā)成為低密度、高檔次的商品房予以出售;有的借農(nóng)業(yè)開發(fā)之名,實為個人租賃農(nóng)業(yè)用地,簽定長期租地合約,然后自己建造別墅對外銷售。購買對象多數(shù)是城鎮(zhèn)居民，有的購買是為了周末度假之用，有的則是買下出租給外地人種植;也有的是城市中心區(qū)房價奇高而買之居住的;還有的是為了作為第二套住房之用。
4、由村或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出地，開發(fā)商出資金雙方聯(lián)合搞房產(chǎn)開發(fā)，約定按比例分成房屋，各自銷售自己分得的房屋。主要分布在城鄉(xiāng)結合部農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)(如武陟縣以東仲村)。
(四)、小產(chǎn)權房的風險
對于一個規(guī)范的房地產(chǎn)市場來說，商品房根本無所謂產(chǎn)權“大、小”、“國有”“集體”之分。所謂“小產(chǎn)權房”，即是無產(chǎn)權房，屬于非法產(chǎn)物。而“小產(chǎn)權房”、價格之低也是個不爭的事實，然而在低價的背后即隱藏著巨大的風險。相當多的購房者對其購買的風險重視不夠或缺乏認識。
其一，購買者的合法權益無保障:無法辦理房屋登記，國家不頒發(fā)房屋所有權證，業(yè)主的占有、使用、收益、處分的權益無法得到充分有效的保護。建設部2007年6月份購買“小產(chǎn)權房”風險提醒曾指出:非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”均不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅等合法手續(xù)。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理法等有關法規(guī)，非集體經(jīng)濟組織成員(即城市居民)購買農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設的房屋，沒有土地管理部門統(tǒng)一發(fā)放的國有土地使用證、規(guī)劃部門發(fā)放的規(guī)劃許可證、建設部門的施工許可證，更沒有房屋管理部門發(fā)放的商品房銷(預)售許可證，購買“小產(chǎn)權房”后，將無法辦理《物權法》、《房屋登記辦法》所規(guī)定的房屋登記，并領取房屋所有權證書;業(yè)主在房屋使用過程中的占有、使用、收益、處分等合法權益得不到法律的保護，即使作為完全自住的房屋，沒有房屋登記、沒有房屋產(chǎn)權證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權，不能以法律為武器來維護自身的權益。一旦集體要求收回土地、房屋或者因為政府規(guī)劃，要求排除房屋，購房人將得不到法律支持。國土資源部相關負責人就曾公開指出:“土地征收，未來如果涉及到道路、市政等規(guī)劃變更，國家要對該片土地進行征收，只能對土地的實際所有人--當?shù)卮彐?zhèn)作出補償，而不對購房者進行補償?！眹业牟疬w補貼只會給集體土地原來的“村民”，購買人將會得不到任何拆遷安置補貼。
其二，買賣交易合同無效:無效買賣合同得不到法律保護。根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》的規(guī)定，村民在本村或者本鎮(zhèn)建房是合法的，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員也是法律允許的。但以比較低的價格擴大向本集體經(jīng)濟組織以外成員即城市居民銷售是違反有關法律規(guī)定的。開發(fā)建設的“小房產(chǎn)權”、“地產(chǎn)房”，其本身的開發(fā)行為就不合法，而不具備合法用地手續(xù)、合法開發(fā)手續(xù)和商品房合同買賣行為的“小產(chǎn)權房”、“地產(chǎn)房”的交易買賣合同是無效合同，而無效的買賣合同得不到法律的保護。國土資源部曾指出:購買“小產(chǎn)權房”此類購房合同或協(xié)議不受目前的法律保護，村委會若要收回房子，購房者在法院也得不到支持。
其三，購房者權利無法正常行使:交易、轉讓、繼承受到很大限制。
由于“小產(chǎn)品房”只能用于本集體經(jīng)濟組織成員，在市場交易過程中，不能到統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場和房交會公開交易，只能進行私下交易，風險加大，交易受到很大限制;在房屋使用過程中，諸如戶口辦理、子女上學、暖氣費發(fā)放、過戶、繼承、抵押、公證等日常生活中受到極大限制，房屋價值無法得到充分體現(xiàn)、延續(xù);購房人無法行使享受正常的權利和應有的效力。
其四，房屋自身的風險:缺乏法律的約束和限制。
我國對商品房的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理都有著嚴格的監(jiān)管制度，對商品房的設計、施工、監(jiān)理都有一定的標準與規(guī)范，對商品房竣工項目都有相應的一套驗收備案合格制度。因此，購買商品房的風險較小，房屋產(chǎn)品質(zhì)量具有保證，問題出現(xiàn)后也有一定的保護措施。而“小產(chǎn)權房”從土地到開發(fā)建設到銷售，都無法得到相應的監(jiān)督、驗收保障制度，房屋產(chǎn)品質(zhì)量不能得到有效保證，而且房屋本身的質(zhì)量問題出現(xiàn)后，其救濟及整修途徑也較少，購買人購買后風險較大。
