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提問者:072074 | 提問時(shí)間:2014-12-03 16:21:59 | 問題分類: 交易>土地開發(fā)
最佳答案 (0) 回答者:liaofy | 回答時(shí)間2014-12-03 16:28:22
盡管現(xiàn)在國(guó)家大力清理小產(chǎn)權(quán)房的呼聲很緊，但據(jù)悉，目前國(guó)家已經(jīng)著手《土地管理法》以及《農(nóng)村土地承包法》的修改。其中可能的修改內(nèi)容是：農(nóng)村集體土地有望和國(guó)有土地一樣，實(shí)現(xiàn)“招拍掛”上市，同地同價(jià)同權(quán)，使得農(nóng)民獲得較高的補(bǔ)償收益。不少專家均認(rèn)為目前農(nóng)村土地政策可能要邁出比較重大的步伐，其中將涉及到農(nóng)村土地上市的合法化。
一旦農(nóng)村集體土地和國(guó)有土地可以同等條件下轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權(quán)房的合法化問題隨之浮出水面。有說法是，全國(guó)城市的“小產(chǎn)權(quán)房”平均占到30%左右，一些城市“小產(chǎn)權(quán)”甚至接近40%左右。
盡管小產(chǎn)權(quán)房合法化會(huì)面臨許多難題，但其轉(zhuǎn)正是必然的，小產(chǎn)權(quán)房合法化是遲早的事。但不是像當(dāng)年許宗衡那種以個(gè)人利益為重，中飽私囊的人來(lái)完成的。這種改革應(yīng)該是自下而上、民心所向來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
一、小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜。
隨著商品房?jī)r(jià)居高不下與新農(nóng)村建設(shè)，北京出現(xiàn)許多售價(jià)僅為6000多元/平方米的小產(chǎn)權(quán)樓盤在公開叫賣。盡管人人都知道便宜沒好貨的道理，如此便宜的小產(chǎn)權(quán)房自然沒法和大產(chǎn)權(quán)的商品房相比。但是當(dāng)你看到商品房房?jī)r(jià)太高，兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房與自己完全絕緣，而同時(shí)自己的住房夢(mèng)又難以打消時(shí)，有多少人會(huì)甘愿冒這個(gè)險(xiǎn)而購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房呢?事實(shí)上人們不惜冒風(fēng)險(xiǎn)，也要買便宜小產(chǎn)權(quán)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房有助于拉低房?jī)r(jià)。
小產(chǎn)權(quán)房始于高房?jī)r(jià)，也將終于高房?jī)r(jià)。如果沒有高房?jī)r(jià)的存在，也就不存在時(shí)下小產(chǎn)權(quán)房的盛行。小產(chǎn)權(quán)房的盛行，也將擊退節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)。
近年來(lái)，由于地根緊縮等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升，而肩負(fù)房屋供應(yīng)穩(wěn)定作用的住房保障體系，卻尚未建立。而“小產(chǎn)權(quán)房”就像是“正規(guī)軍”之外的一支“地方武裝”，為城市的正統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的血液。盡管沒有“名分”，但在客觀上擴(kuò)大商品房的市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供不應(yīng)求的緊張局面。“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。
三、可增加農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村“城市”化。
農(nóng)民通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得數(shù)倍、數(shù)十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益;通過出售、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。當(dāng)然在一定程度上不能忽視糧食安全問題。
實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房就是將原來(lái)的舊村改造，建成樓房，節(jié)省了地方，本村村民的居住條件滿足后，將多余部分進(jìn)行銷售，這樣既可以讓村集體有所獲益，也解決一些村民的安置工作，是一舉兩得的事情。
這不可能一蹴而就，不過事實(shí)上城市的城鄉(xiāng)改造走的就是這條路，只不過那是政策上的合法過程。城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)城市化和市民化。只是不要將這種農(nóng)民市民受益的利益被地方政府加以利用。
四、已建小產(chǎn)權(quán)房不可能全部拆除。
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)規(guī)模巨大，不可能全部都拆除，因?yàn)楹馁M(fèi)的人力、物力成本太高。一些符合某些條件的要加以利用。對(duì)于在農(nóng)村原建設(shè)用地上開發(fā)的住房，經(jīng)合法程序，可將其納入住房社會(huì)保障體系之中。在農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的，多是城市里的中低收入家庭居民。對(duì)此，可以核準(zhǔn)身份，補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)，從而獲得國(guó)家房屋產(chǎn)權(quán)證。
強(qiáng)制拆除或沒收小產(chǎn)權(quán)房給購(gòu)房者造成了資金損失，停建小產(chǎn)權(quán)房造成半拉子工程更是一種對(duì)資源的極大損失和浪費(fèi)，拆除小產(chǎn)權(quán)房后的土地并沒有得到復(fù)耕等。
五、時(shí)代發(fā)展會(huì)為小產(chǎn)權(quán)解禁提供可能。
過去小時(shí)候老人經(jīng)常會(huì)說，長(zhǎng)大了以后要當(dāng)工人啊，因?yàn)槟菚r(shí)候工人在百姓心目中確實(shí)曾是最有出息的職業(yè)。因而工人有了福利分房，雖然還不到物質(zhì)極大豐富的地步，但許多人都不再為房子發(fā)愁。而如今時(shí)代變了，工人雖然仍受尊重，但是他們的處境卻大相徑庭。哪怕不是工人，而是普通市民，城市低收入者甚至中層階級(jí)都要為買房背負(fù)一生的債務(wù)，農(nóng)民這些年普遍仍然比不上城市，但他們心里會(huì)感激政府，的確幾年時(shí)間他們富起來(lái)了。
有些城市低收入者比農(nóng)民更苦，而小產(chǎn)權(quán)房的興起為他們既緩解了住房壓力，如果房?jī)r(jià)不降，而又沒有足夠的保障房建設(shè)，為了保障這些居民的利益，唯有將小產(chǎn)權(quán)房合法化。
六、小產(chǎn)權(quán)房深層次上并不與法律法規(guī)沖突。
小產(chǎn)權(quán)房不違背《憲法》，《農(nóng)村人民公社60條》承認(rèn)農(nóng)民房產(chǎn)的交易權(quán)利，但又禁止宅基地的交易。問題是，房與地密不可分，不準(zhǔn)出租、買賣宅基地，卻可以出租、買賣蓋在宅基地上的農(nóng)民房，那農(nóng)民交易了房產(chǎn)就等于交易了宅基地。再說，租和賣之間，本沒有明確的界限。人家把農(nóng)民房“出租”七十年，不等于城里的大產(chǎn)權(quán)商品房?
國(guó)家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”禁止主要出自對(duì)耕地保護(hù)的擔(dān)心，實(shí)際上很多農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”并非占用耕地，而是在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要為開發(fā)商所壟斷，應(yīng)該將政府供應(yīng)、居民互助建房等共同列入住房供應(yīng)主體范圍。
