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樓面單價(jià)指什么意思？它和土地單價(jià)的區(qū)別是什么啊？

提問者:3280  |   提問時(shí)間:2014-08-07 11:37:34  |  問題分類: 交易>土地開發(fā) 


問題描述：

我困惑的是在土地競(jìng)價(jià)拍賣現(xiàn)場(chǎng)“樓面單價(jià)”就出來了。

“土地單價(jià)”是用競(jìng)得總價(jià)/土地面積就可以了，可是土地拍賣的時(shí)候?qū)τ谕恋刂挥幸?guī)劃用途，以及容積率、綠化率等的限制，在還沒有開始準(zhǔn)備建設(shè)的時(shí)候哪來的“總建筑面積”？
對(duì)啊，容積率這個(gè)我知道，但是你也要知道的是在土地剛剛拍賣出來的時(shí)候“規(guī)劃容積率”是“≤？”，既然是“≤？”，那么肯定是不確定的，就算房產(chǎn)開發(fā)商滿打滿算，但是畢竟還沒有最終確定啊！！


  • 最佳答案 (0) 回答者:chenty | 回答時(shí)間2014-08-07 11:39:04

    土地單價(jià)=總地價(jià)款/占地面積

    樓面單價(jià)=總地價(jià)款/總建筑面積

    區(qū)別從上面的公式一看就明白了，樓面單價(jià)反映了每平方米建筑面積中所包含的土地成本數(shù)量。

    有了容積率限制，就能大致推算總建筑面積了。

    容積率=地上建筑面積/占地面積。

    只要有一定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，就很容易從這個(gè)指標(biāo)中推算出總建筑面積大致的范圍。

    從實(shí)際操作角度講，開發(fā)商一定會(huì)將土地的容積率指標(biāo)用到最大，這個(gè)是經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定的，因?yàn)椋莘e率高低對(duì)房?jī)r(jià)的影響是階段性的，也就是說，除非因?yàn)槿莘e率變化而導(dǎo)致了產(chǎn)品形式的變化（如別墅、多層、小高層、高層等），否則，在相同產(chǎn)品形式下，容積率微弱的差別，不會(huì)給房?jī)r(jià)帶來較大影響（比如規(guī)劃容積率1.5，你做成1.4，不會(huì)提高售價(jià)多少）。這樣，容積率一定是在最大的條件下，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益才最大化，所以樓面地價(jià)相對(duì)就有很大的參考意義了。
    至于容積率和總建筑面積的關(guān)系，根據(jù)容積率的高低，可以確定項(xiàng)目的建設(shè)方式（多層、小高層、高層、別墅……），而這些形式地下面積的比例是可參考的，所以知道容積率，總建筑面積的范圍大致就非常清楚了。