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提問者:3290 | 提問時間:2014-08-08 11:11:09 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:chenty | 回答時間2014-08-08 11:11:30
土地有償使用費與土地出讓金的區(qū)別
一、從本身概念來看：
使用費：應(yīng)該是一旦使用就需要繳納的費用。使用包括出讓、租賃、出資使用和入股使用等方式，那么使用費用也就相應(yīng)地應(yīng)該包括這些方面的使用而需要支付的費用，土地有償使用則是主要針對使用和獲得土地使用權(quán)而需要向土地所有權(quán)人，也就是國家繳納的費用，而獲得土地的包括個人和單位。
國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標準和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標準和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬于行政事業(yè)性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。依據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規(guī)定：新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。
土地出讓金：
出讓：是一種資產(chǎn)使用權(quán)變更轉(zhuǎn)移的方式，其內(nèi)涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價格。其著重點在出讓這種方式，通過這種方式而需要向國有土地所有者支付的價款。這在國家《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定：
土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
同時，財政部《關(guān)于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規(guī)定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。
從這點來看，土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。
二、從繳納主客體看：
土地有償使用費：根據(jù)國家最新政策，是指市縣級別政府在收取使用費了，需要向國家繳納的部分增加。
而土地出讓金：則著重強調(diào)的是個人或單位受讓國有土地需要向國家、省和市、縣繳納的土地價款。
從這點看，新增土地有償使用費增加并不是直接意味著個人或單位因為受讓土地而需要增加更多的土地使用價款，從而引起成本的增加，進而為開發(fā)商房價上漲提供理由，而是地方政府與國家之間在土地使用費用方面的占有比例上發(fā)生變化，因而，國家認為，新增土地有償使用費增加并不直接意味著房價的上漲。
三、從本身屬性來看
土地有償使用費，是從行政概念出發(fā)定義的。是因為使用了屬于國家所有的土地，而需要交納的費用，屬于所有權(quán)與使用權(quán)分開后，獲得權(quán)利而應(yīng)該承擔的義務(wù)，是通過政策等規(guī)定實現(xiàn)的。
而土地出讓金則是一個商品概念，是使用價值的價格表現(xiàn)形式，屬價格范疇，應(yīng)稱土地使用權(quán)價格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款，是通過交易而實現(xiàn)的。
從這點來看，土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現(xiàn)，他體現(xiàn)和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。而土地使用費則是因為所有權(quán)與使用權(quán)發(fā)生分離后，所有權(quán)人向使用權(quán)人收取的費用，他隨不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，其具體標準和收取金額有所不同。
