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提問者:013256 | 提問時(shí)間:2015-02-04 17:09:33 | 問題分類: 交易>土地流轉(zhuǎn)
最佳答案 (0) 回答者:zengww | 回答時(shí)間2015-02-04 17:09:59
土地流轉(zhuǎn)的五大模式
模式一：土地互換
互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行的簡單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路。
30年前，農(nóng)村實(shí)行土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時(shí)留下的種種弊病，嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。如何讓土地集中連片，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、集約化經(jīng)營?互換，這種最為原始的交易方式，走入了農(nóng)民的視野。
新疆沙灣縣四道河子鎮(zhèn)下八戶村1萬多畝土地，分地時(shí)被分割成近1300塊，同一戶家庭的土地分散在好幾個(gè)地方，耕地、澆水、管理很不方便。村支書趙金財(cái)上任伊始，聽說毗鄰的兵團(tuán)團(tuán)場(chǎng)的棉花產(chǎn)量都在400公斤以上，就領(lǐng)著村干部去取經(jīng)：人家高產(chǎn)的奧妙就在于——土地集中連片、全部采用滴水灌溉，耕種管理非常方便。
2005年初，下八戶村在征求多數(shù)村民意見的基礎(chǔ)上作出決定：全村進(jìn)行大規(guī)模土地互換。七零八落的上千塊土地，一下改造成一塊塊大條田。農(nóng)民也在土地互換中得到了實(shí)惠。如今全部土地實(shí)現(xiàn)滴水灌溉，1/3的農(nóng)民外出務(wù)工。去年，下八戶村農(nóng)民人均純收入近8000元。
模式二：出租
在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
重慶市江津區(qū)德感街道辦事處三河村村民張澤富于2003年創(chuàng)辦了雄風(fēng)果業(yè)有限公司，以田地700斤稻谷/畝、土地500斤稻谷/畝共租用本村農(nóng)民的720畝土地，新建優(yōu)質(zhì)晚熟柑橘園，所產(chǎn)柑橘由恒河果業(yè)公司負(fù)責(zé)收購。截至目前，他共投入450萬元，預(yù)計(jì)在2010年做到當(dāng)年收支平衡，2015年收回全部投資。這樣，一方面解決了外出務(wù)工農(nóng)民的后顧之憂，解決撂荒地100余畝，增加了農(nóng)民收入，使外出務(wù)工農(nóng)民在獲得勞務(wù)收入的同時(shí)，又獲得土地租金收入，而且土地租金收入比農(nóng)民種植水稻的純收入要高;另一方面果園建設(shè)初期能解決40人左右常年務(wù)工，盛產(chǎn)后能解決150人務(wù)工，年均工資5000元左右，就地轉(zhuǎn)移了部分難以外出務(wù)工的勞動(dòng)力就業(yè)問題。此外，通過果園建設(shè)還改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，推動(dòng)了規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
模式三：入股
入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實(shí)行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇(農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營)，農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價(jià)值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)長期確定下來，農(nóng)民既是公司經(jīng)營的參與者，也是利益的所有者，是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的新突破。
2005年10月，重慶恒河農(nóng)業(yè)科技公司拿出10萬元現(xiàn)金入股，長壽區(qū)石堰鎮(zhèn)麒麟村508戶農(nóng)民用土地承包經(jīng)營權(quán)以每畝250元作價(jià)入股，注冊(cè)成立了重慶宗勝果品有限公司，由村委會(huì)主任出任公司董事長。重慶宗勝果品有限公司對(duì)所屬土地進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，栽植優(yōu)質(zhì)柑橘，聘請(qǐng)有技術(shù)和責(zé)任心的股東作專職技術(shù)員，支付額外報(bào)酬。因柑橘要到2009年才掛果，公司就在柑橘園內(nèi)統(tǒng)一套種青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，實(shí)現(xiàn)每個(gè)股東每畝地有290元紅利，略低于出租土地租金，但從長遠(yuǎn)來看，農(nóng)戶收益要高于出租，周邊農(nóng)戶顯然也意識(shí)到這一點(diǎn)，現(xiàn)在又有不少農(nóng)戶加入公司。
模式四：宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保
重慶，去年被國家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，在土地改革領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索，創(chuàng)造了土地流轉(zhuǎn)的九龍坡模式即宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社保。也就是說，農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。
模式五：“股份+合作”
山東省寧陽縣探索土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制，建立起“股份+合作”的土地流轉(zhuǎn)分配方式。這種模式是，農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股。合作社按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。合作社實(shí)行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時(shí)，首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元，留足公積公益金、風(fēng)險(xiǎn)金，然后再按股進(jìn)行二次分紅。
制度創(chuàng)新，土地改革走新路
隨著政府對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)引導(dǎo)和服務(wù)功能的逐步加強(qiáng)，目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的行為逐步趨于規(guī)范，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是由過去以農(nóng)戶間、業(yè)主與農(nóng)戶間的自發(fā)流轉(zhuǎn)為主向當(dāng)前的政府和市場(chǎng)引導(dǎo)與自發(fā)并重的自主流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變;二是由過去無償代耕向按市場(chǎng)規(guī)律的有償流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變;三是由過去依靠口頭協(xié)議的不規(guī)范流轉(zhuǎn)向簽訂書面協(xié)議的規(guī)范流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程加快，規(guī)模逐年增大。而土地流轉(zhuǎn)的日趨規(guī)范所依靠的是制度創(chuàng)新與突破：
——建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。山東省棗莊市通過給農(nóng)民發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證、建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)和推進(jìn)農(nóng)村合作社建設(shè)，在土地所有權(quán)、承包權(quán)和農(nóng)地性質(zhì)“三不變”的前提下，走出一條農(nóng)村土地改革的新路子。
棗莊市的具體做法是：給每個(gè)承包戶發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證，農(nóng)民以土地使用產(chǎn)權(quán)入股加入合作社，使土地的使用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到合作社，合作社以土地使用產(chǎn)權(quán)向銀行作抵押進(jìn)行貸款。同時(shí)，他們?cè)谑小^(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)政府設(shè)立土地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，為土地使用權(quán)入股和轉(zhuǎn)讓進(jìn)行評(píng)估和提供交易平臺(tái)。在棗莊，土地開始變成資本，“死地變成了活錢”。徐莊土地合作社用土地使用產(chǎn)權(quán)證作抵押，從農(nóng)信社得到了30萬元貸款，用于采購急需的化肥。滕州市滕忻龍珠大棗合作社以土地使用產(chǎn)權(quán)證做抵押，從信用社貸款40萬元，規(guī)劃建設(shè)一座100噸恒溫庫，并新上一條大棗加工生產(chǎn)線。
——政府對(duì)流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行規(guī)范。在農(nóng)村土地承包法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法頒布實(shí)施后，河南省為規(guī)范全省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，制定下發(fā)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則》，從流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)程序等幾個(gè)方面對(duì)農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行了規(guī)范。同時(shí)，制作并向農(nóng)戶提供了全省統(tǒng)一的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換及流轉(zhuǎn)委托書等不同的合同示范文本。對(duì)流轉(zhuǎn)雙方可能涉及的一些權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行了明確。
——完善土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁、調(diào)解機(jī)制。2003年以來，河南省通過加強(qiáng)農(nóng)村土地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)隊(duì)伍建設(shè)，深入開展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)，不斷探索解決農(nóng)村土地糾紛的長效機(jī)制。全省縣、鄉(xiāng)兩級(jí)共成立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)1811個(gè)，培訓(xùn)仲裁員4500多名。省級(jí)設(shè)立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)縣13個(gè)，其中孟州、汝州、滎陽等9個(gè)縣被確定為農(nóng)業(yè)部試點(diǎn)。各試點(diǎn)單位制定和規(guī)范了糾紛仲裁的各項(xiàng)制度和程序，加強(qiáng)了仲裁庭基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善了仲裁機(jī)制。幾年來，全省共調(diào)處合同糾紛2.9萬余起，有效化解了農(nóng)村矛盾，維護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，保持了黨的農(nóng)村基本政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
