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提問者:01167 | 提問時間:2014-08-14 15:11:21 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:shixi1 | 回答時間2014-08-14 15:11:50
事實(shí)上，關(guān)于土地性質(zhì)的問題，還要追溯到1990年國務(wù)院公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對各類性質(zhì)土地的最高使用權(quán)年限進(jìn)行了說明，分別是居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以很明顯，根據(jù)這份條例，購買在非居住用地上建造的房子，首先受影響的是使用權(quán)年限，也就是說，這類住宅的使用權(quán)期限都要短于居住用地上的住宅。而且根據(jù)去年兩會通過的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。這就是說，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經(jīng)基本不受之前七十年的束縛，而非住宅用地上的房產(chǎn)期滿之后如何延續(xù)，則還有一定具體問題具體分析的空間。
二、貸款、生活成本、戶口問題需要注意
除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅**還會面臨下面幾個不同的地方。
一是貸款，對于居住用地的房產(chǎn)，目前，銀行一般都會允許貸款人辦理首付最少三成、最多貸款七成、最長三十年還清的個人住房貸款，但如果是購買非居住用地的房子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來辦理，但多數(shù)情況往往會按照商業(yè)樓，即首付最少四成，最長十年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。
二是生活成本的不同。由于土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，用電、用水等方面的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要按照商業(yè)或者工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30％左右。但對于綜合性質(zhì)的土地來說，由于可能是住宅和商業(yè)綜合立項(xiàng)，那么在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然為了保險起見，消費(fèi)者最好讓開發(fā)商在合同中注明，或者通過補(bǔ)充條款的方式規(guī)定進(jìn)去，這樣如果發(fā)生糾紛才能有案可查。
三是戶口問題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦公性質(zhì)，原則上是不可以落戶口的；至于綜合用地，則因?yàn)樗赡馨俗≌㈨?xiàng)，所以正常情況下并不影響購房落戶的實(shí)行。
關(guān)于土地使用年限還要再說一點(diǎn)，這個年限是根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的時間來開始計(jì)算的，也就是一般所說開發(fā)商拿地的時間算起，而不是有些人理解的是從買房人簽訂購房合同算起，更不是從入住開始算。具體的使用權(quán)期限會在購房合同中寫明，對此消費(fèi)者也要必須給予足夠的關(guān)注。
