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提問者:0131526 | 提問時(shí)間:2015-03-30 15:03:25 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:zengww | 回答時(shí)間2015-03-30 15:04:22
土地一級開發(fā)是指政府或其授權(quán)委托的企業(yè)在土地出讓前，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、拆遷、補(bǔ)償、安置，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件，從而可以凈地出讓土地使用權(quán)的行為。 土地一級開發(fā)可以由土地儲備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)(利潤率)為開發(fā)成本的2%。由開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織施的，利潤率為開發(fā)成本的8%。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)
資金密集。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往達(dá)到幾億元或者幾十億元。
融資困難。從事一級開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司，融資比較困難，原因在于：(1)企業(yè)成立時(shí)間短，缺少經(jīng)營業(yè)績，市場信譽(yù)和銀行信用還沒有建立起來;(2)企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財(cái)產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資;(3)受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國人民銀行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大;(4)缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
需求穩(wěn)定。土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時(shí)期將處于增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，流動性風(fēng)險(xiǎn)也比較小。
土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應(yīng)的資金路線圖清晰?，F(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費(fèi)用。由于征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。8%的開發(fā)利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發(fā)與房地產(chǎn)二級開發(fā)不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特性，是風(fēng)險(xiǎn)較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)務(wù)。
土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作。從相關(guān)政策的演進(jìn)來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規(guī)則制定者和行業(yè)監(jiān)管者的角色轉(zhuǎn)變，通過培育市場主體、加強(qiáng)市場監(jiān)管等舉措推動土地市場發(fā)育。從規(guī)劃的制訂到土地供應(yīng)的計(jì)劃管理、土地入市交易管理等，都體現(xiàn)了政府的主導(dǎo)作用。同時(shí)，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。
土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是培育市場化的土地一級開發(fā)主體，實(shí)行市場準(zhǔn)入制度。 《北京市土地儲備和一級開發(fā)管理暫行辦法》第四條規(guī)定，“土地儲備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。”未來，只有有誠信、有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)才能經(jīng)營土地一級開發(fā)，市場準(zhǔn)入門檻的提高將進(jìn)一步提升土地一級開發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。 日前，北京市土地一級開發(fā)招投標(biāo)政策已獲審批通過，將正式開始實(shí)施，這意味著北京市土地一級開發(fā)將駛?cè)敫邮袌龌⑼该骰\(yùn)行的軌道。
