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無(wú)證土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？

提問(wèn)者:m0092  |   提問(wèn)時(shí)間:2015-04-07 12:04:34  |  問(wèn)題分類(lèi): 交易>辦證過(guò)戶 


問(wèn)題描述：

我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2013年3月，與甲公司簽訂了一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將甲公司出讓取得的某宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給我公司，甲公司負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)證書(shū)等有關(guān)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，我公司依約付清了全部轉(zhuǎn)讓款，但甲公司一直未予辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。經(jīng)多方了解得知，協(xié)議簽訂后，直至4月2日甲公司才取得該塊土地的土地使用權(quán)證，后甲公司又將該宗地高價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙公司并辦理了過(guò)戶登記。我公司認(rèn)為，甲公司除全額退還我公司轉(zhuǎn)讓款并支付利息外，應(yīng)就我公司由此受到的損失承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。甲公司則認(rèn)為，簽訂合同時(shí)自己尚未取得土地使用權(quán)證，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議自始無(wú)效，只能退還我公司轉(zhuǎn)讓款，不應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　請(qǐng)問(wèn)，我公司與甲公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？甲公司是否應(yīng)賠償我公司所受損失？


  • 最佳答案 (0) 回答者:miaosq | 回答時(shí)間2015-04-07 12:05:25

    首先，你公司與甲公司所簽協(xié)議應(yīng)屬“效力待定”合同。土地使用權(quán)作為一種重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)的設(shè)立、取得，經(jīng)依法登記取得土地使用權(quán)證后才發(fā)生法律效力。甲公司與你公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，因尚未取得土地使用權(quán)證，甲公司無(wú)權(quán)處分該土地使用權(quán)，其與你公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于合同法上的“無(wú)權(quán)處分”行為，依據(jù)《合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，甲公司與你公司所簽協(xié)議既非有效也非無(wú)效，在甲公司獲得處分權(quán)即取得土地使用權(quán)證之前，協(xié)議效力待定。如果起訴到法院，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，甲公司在起訴前已經(jīng)取得了該土地使用權(quán)證，所簽協(xié)議應(yīng)屬有效，甲公司不應(yīng)以合同無(wú)效為由拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。

    　　其次，即使協(xié)議自始無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方仍應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。即使甲公司在起訴前仍未取得土地使用權(quán)證，協(xié)議被認(rèn)定為無(wú)效，依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。如果協(xié)議簽訂時(shí)甲公司故意隱瞞或以其他手段讓你公司誤認(rèn)為其擁有土地使用權(quán)證，甲公司也應(yīng)就其過(guò)錯(cuò)賠償你公司所受損失。

    　　最后，需要提及的是，以上合同法規(guī)定及最高法司法解釋與《城市房地產(chǎn)管理法》并不矛盾。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第三十九條也規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。上述法律條款是對(duì)出讓取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，盡管《合同法》規(guī)定違法法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，但不能由此認(rèn)為，未取得土地使用權(quán)證所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議自始?xì)w于無(wú)效。根據(jù)我國(guó)物權(quán)立法采納的有關(guān)理論及具體條文，我國(guó)物權(quán)變動(dòng)中的登記行為與合同行為是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為，《城市房地產(chǎn)管理法》作為一部行政管理性法律，第三十八條、三十九條應(yīng)是對(duì)房地產(chǎn)管理中土地使用權(quán)權(quán)屬登記工作所作的強(qiáng)制性規(guī)定，即如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證而與受讓方訂立協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，但并未禁止未取得土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，即未取得土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于效力待定而非無(wú)效。