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一地數賣到底歸誰？

提問者:m0092  |   提問時間:2015-04-07 13:37:10  |  問題分類: 交易>辦證過戶 


問題描述：

我司2005年與某公司簽訂了一份《土地使用權轉讓合同》，該土地是出讓地。按照合同約定，在我司支付了40％的地價款之后，某公司應當辦理土地使用權變更登記手續(xù)。按約付款后，某公司卻遲遲未能辦理土地使用權變更登記手續(xù)。后經過多方得知，某公司于我司簽訂合同之前，就已經與A公司簽訂了該塊土地的使用權轉讓合同，但是到目前為止，尚未辦理使用權變更登記手續(xù)。想請教戴律師，在這種情況下，我司簽訂的《土地使用權轉讓合同》是否有效？如果合同有效，那么我司能否現在向法院起訴要求某公司辦理土地使用權變更登記手續(xù)？


  • 最佳答案 (0) 回答者:miaosq | 回答時間2015-04-07 13:38:12

    您所述的這種情況屬于典型的“一地數賣”，即土地使用權人與數人簽訂土地使用權轉讓合同，將土地使用權數次轉讓。“一地數賣”雖然不象“一房數賣”那么普遍，但是也經常發(fā)生。
    　　1、貴司簽訂的《土地使用權轉讓合同》合法有效。
    　　根據1999年頒布的《合同法》，合同的一般生效要件為：民事主體具備民事行為能力，意思表示真實，標的合法。從這三個角度而言，該土地為出讓地，使用權可以轉讓；貴司具備獨立的法人主體資格；若貴司簽訂合同時不存在欺詐脅迫，損害公共利益的情形，并且沒有違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)范，則貴司簽訂的《土地使用權轉讓合同》應當合法有效。某公司已經與A公司就該土地訂立《土地使用權轉讓合同》的行為并不影響貴司合同的效力，但很顯然，該份合同影響到貴司的合同能否得到履行。
    　　2、合同的繼續(xù)履行以及土地使用權的歸屬處理原則。
    　　若某公司與A公司訂立的土地使用權轉讓合同也有效，在兩個合同均為有效的情況下，土地只有一塊，應當歸屬誰呢？法院應當支持那一方呢？2005年頒布的最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條對此作出了明確具體的規(guī)定，根據該規(guī)定，數轉讓方均要求繼續(xù)履行合同，取得土地使用權的情況下，確定以下處理順序：
    　　（1）首先支持已經辦理土地使用權變更登記的
    　　 在我國，土地使用權登記是有效獲得土地使用權的充分必要條件，已經辦理土地使用權變更登記的土地使用權轉讓合同應當得到繼續(xù)履行。
    　　（2）土地先行合法占有投資開發(fā)的
    　　 若數個受讓方均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，已經對土地進行合法占有投資開發(fā)的受讓方要求變更登記土地使用權的主張將得到法院的支持，這主要是為了避免土地上投資開發(fā)的返還，減少社會資源的浪費。
    　　（3）既未變更登記也沒有合法占有投資開發(fā)的，則先行支付土地款一方訂立的合同應當繼續(xù)履行，可以要求出讓方辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
    　　（4）土地使用權轉讓合同訂立的順序，訂立在先的繼續(xù)履行，可以要求出讓方辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
    　　根據以上分析，貴司已經支付了部分地價款，且出讓方尚未將土地使用權變更登記給A公司，則如果A公司還沒有合法占有投資開發(fā)該土地，以及沒有支付土地價款或晚于貴司支付地價款，則貴司向法院起訴，要求出讓方繼續(xù)履行合同，辦理土地使用權變更登記手續(xù)將得到法院的支持。