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提問者:x0075 | 提問時間:2015-04-10 11:43:08 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:xionglh | 回答時間2015-04-10 11:54:00
地價評估方法，按照其估價對象不同可分為基本估價法和應(yīng)用估價法。
高房價基本估價方法是為評估單個宗地價格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。
應(yīng)用估價是在應(yīng)用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價的評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)宗地價格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價。
屬于此類的方法有：路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法等。
①市場比較法是地價評估方法中最重要、最常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。
②還原收益法也是地價評估中最常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價格=土地純收益÷土地還原利率。
③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。用公式表示為：地產(chǎn)價格=地產(chǎn)取得費+地產(chǎn)開發(fā)費+稅費+利息+利潤+地產(chǎn)所有權(quán)收益。
④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評估方法。是一種對具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價格。基本公式是：地產(chǎn)價格=房屋的預(yù)期總售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息。
⑤路線價估價法是對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。計算公式為：宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。
⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。
⑦基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法是中國地價評估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價日期的價格的方法。
