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提問者:01200 | 提問時間:2014-08-18 17:01:48 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (2) 回答者:shixi1 | 回答時間2014-08-18 17:02:07
正常情況將工業(yè)用地改為商業(yè)用地的步驟：
1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準，需
要土地部門的領導簽字意見
2、步驟：如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地
出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，
工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。但有一個問題就是，
按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則（如果不想交差
價，那就另當別論了）。
但是，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度
和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進入市場公開
交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認可的市場評估價格補交清出讓金即
可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應
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策時可以采取更為嚴格的措施，比如 “必須招拍掛”等等。但是“必
須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權的取得方式，如果
是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權已經(jīng)被買斷，因此強制性
要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權的基本準則；但如果是劃撥
用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交易。
司法解釋：《國務院辦公廳關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管
理的通知》（國辦發(fā)[2003]70 號）第四點中的部分原文：“協(xié)議出
讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土
資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓。”
3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，
由土地的收購儲備機構根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲
司法解釋：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條“土
地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得
出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關
規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。”
