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提問者:013509 | 提問時(shí)間:2015-05-05 08:43:58 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:huzf | 回答時(shí)間2015-05-05 08:46:51
據(jù)查《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）仍然有效。該文中第三條有規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額?！?
注意：這里銷售的不動(dòng)產(chǎn)是原來“購置的”，不是自建的；轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是“受讓的”，“購置或受讓原價(jià)”由此產(chǎn)生。
同時(shí)，該文中第二條有規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目?！?
結(jié)合這兩項(xiàng)規(guī)定，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)：
1、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“尚未進(jìn)入施工階段的”，那么可按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權(quán)的…受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。
2、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“已進(jìn)入建筑物施工階段”，那么應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，即它沒有不動(dòng)產(chǎn)的購置原價(jià)，不可能“以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)…的購置…原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。必須全額征收營業(yè)稅。
企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是差額交納營業(yè)稅，還是全額交納營業(yè)稅，其關(guān)鍵在于是否“已進(jìn)入建筑物施工階段”。
已領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》并正式開工（有建設(shè)方、承建方和監(jiān)理部門三方共同簽字開工報(bào)告為依據(jù)），就進(jìn)入施工階段了，當(dāng)然，中途停工不屬于又回到未“進(jìn)入建筑物施工階段”。
本人認(rèn)為可根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)方案，對“已進(jìn)入建筑物施工階段”和“尚未進(jìn)入施工階段”的建筑物，按占地面積法分?jǐn)傆?jì)算土地面積，對“尚未進(jìn)入施工階段” 土地面積按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。（參照國稅發(fā)[2009]31號(hào)文思路，該文是針對所得稅的，但其關(guān)于土地使用權(quán)分?jǐn)偟囊?guī)定符合建筑業(yè)客觀規(guī)律）* * *（土地增值稅不在此細(xì)論，但“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物”均需交納土地增值稅。）
