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提問者:feiyue | 提問時間:2015-05-19 17:46:55 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (2) 回答者:liyz | 回答時間2015-05-19 17:48:24
國有土地使用權(quán)取得中，經(jīng)常有些單位和個人弄不清綜合用地的概念，錯誤的認(rèn)為“綜合用地”就是可以用做任何用途的國有土地，即可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉儲用地或者是居民住宅用地。這種把“綜合用地”當(dāng)做“萬能土地”來理解的認(rèn)識是錯誤的。把綜合用地當(dāng)做商業(yè)用地使用和進行轉(zhuǎn)讓也是不當(dāng)?shù)模媾R著法律風(fēng)險。
綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓最高年限四十年、綜合用地出讓最高年限五十年。因此，商業(yè)用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價等是不相同的。在土地轉(zhuǎn)讓中，受讓人除了要查驗轉(zhuǎn)讓方的《國有土地使用證》，檢查其上載明的土地用途外，還要請轉(zhuǎn)讓方提供土地出讓或轉(zhuǎn)讓時簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》以兩相核對，查清規(guī)定的土地用途，避免用購買商業(yè)用途土地的價格只買到綜合用地而造成損失。
在目標(biāo)宗地，當(dāng)前用途明確為綜合，而受讓人擬得到商業(yè)用地的情況下，如何變性？依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。本條規(guī)定明確了變更土地用途的報批程序，且可能涉及土地使用權(quán)出讓金增加，受讓人應(yīng)向當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)管理部門咨詢?nèi)绾无k理變更手續(xù)。
如不將原綜合用途土地變性為商業(yè)用地而用作商業(yè)目的使用的風(fēng)險？一是存在著被認(rèn)定擅自改變土地用途、非法占用土地處以罰款或收回土地的風(fēng)險；二是存在被責(zé)令按商業(yè)用途補交土地出讓金使受讓人增加投入的風(fēng)險；三是在將來可能發(fā)生的轉(zhuǎn)讓或被拆遷補償情況下土地因用途為綜合被評估較低價值的風(fēng)險。出于降低收購風(fēng)險的需要，建議由轉(zhuǎn)讓人依法將綜合用途的宗地經(jīng)重新出讓變更為商業(yè)用途后，受讓人再購買該宗地（可先簽訂合同約定明確，土地變性作為支付轉(zhuǎn)讓金的條件進行設(shè)置）。
綜上所述，土地用途是國有土地使用權(quán)中相當(dāng)重要的因素，切不可忽視，建議購置此類資產(chǎn)時聘請律師全程把關(guān)，杜絕法律風(fēng)險。
