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提問者:0023087 | 提問時(shí)間:2015-08-10 16:26:31 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:guoxm | 回答時(shí)間2015-08-10 16:30:32
一，使用年限存在差異??
事實(shí)上，關(guān)于土地性質(zhì)的問題，還要追溯到1990年國務(wù)院公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對各類性質(zhì)土地的最高使用權(quán)年限進(jìn)行了說明，?分別是居住用地七十年；?工業(yè)用地五十年；?
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；?商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；?綜合或者其他用地五十年。?
所以很明顯，根據(jù)這份條例，購買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權(quán)年限，也就是說，這類住宅的使用權(quán)期限都要短于居住用地上的住宅。而且根據(jù)去年兩會(huì)通過的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@就是說，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經(jīng)基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產(chǎn)期滿之后如何延續(xù)，則還有一定具體問題具體分析的空間。
二，貸款、生活成本、戶口問題需要注意
除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅項(xiàng)目還會(huì)面臨下面幾個(gè)不同的地方。????
1.是貸款，對于居住用地的房產(chǎn)，目前，銀行一般都會(huì)允許貸款人辦理首付最少三成、子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來辦理，但多數(shù)情況往往會(huì)按照商最多貸款七成、最長三十年還清的個(gè)人住房貸款，但如果是購買非居住用地的房業(yè)樓，即首付最少四成，最長十年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。????
2.是生活成本的不同。由于土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，用電、用水等方面的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要活用電、用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然為了保險(xiǎn)起見，消費(fèi)者最好讓開發(fā)商在合同中按照商業(yè)或者工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，一般要比普通生活用電、用水的價(jià)格高出30％左右。但對于綜合性質(zhì)的土地來說，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項(xiàng)，那么在這種條件下，還是可能獲得普通生注明，或者通過補(bǔ)充條款的方式規(guī)定進(jìn)去，這樣如果發(fā)生糾紛才能有案可查。??
3.是戶口問題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦公性質(zhì)，原則上是不可以落戶口的；至于綜合用地，則因?yàn)樗赡馨俗≌㈨?xiàng)，所以正常情況下并不影響購房落戶的實(shí)行。?
關(guān)于土地使用年限還要再說一點(diǎn)，這個(gè)“年限”是根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)間來開始計(jì)算的，也就是一般所說開發(fā)商拿地的時(shí)間算起，而不是有些人理解的是從買房人簽訂購房合同算起，更不是從入住開始算。具體的使用權(quán)期限會(huì)在購房合同中寫明，對此消費(fèi)者也要必須給予足夠的關(guān)注。
商業(yè)用地年限是40年?綜合用地年限是50年?住宅用地年限是70年?
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定,?住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。?非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房規(guī)定，滿期自動(dòng)續(xù)期的，而商業(yè)用地和綜合用地，還沒有相關(guān)的法規(guī)來準(zhǔn)確說明使用屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。?
現(xiàn)在只有住宅用地是明確年限滿了之后，怎么樣操作的。?
所以大家在購買房子的時(shí)候一定得看清楚，問清楚。如果是住宅用地，即便是只剩了50年或40年使用權(quán)限也是沒問題的，滿期會(huì)繼續(xù)續(xù)費(fèi)，如果是非住宅用地就要小心了，因?yàn)槭褂脵?quán)滿了之后，何去何從還是未知數(shù)！
