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房產(chǎn)有糾紛，土地證是否可以辦理？

提問者:sxl2151  |   提問時間:2015-09-01 08:47:53  |  問題分類: 交易>登記審批 


問題描述：

某開發(fā)公司和某橡塑公司聯(lián)合開發(fā)一小區(qū)。1999年，開發(fā)公司將該小區(qū)的一套房屋賣給趙某。此后，趙某將此房產(chǎn)轉讓給婁某，但婁某至今未辦理房產(chǎn)證。 2002年8月，因上述橡塑公司破產(chǎn)還債，上述房屋被法院依法查封，并拍賣給某建筑公司。之后，該建筑公司將該套房屋賣給宋某，并簽訂了商品房買賣協(xié)議。此后，婁某與宋某一直為爭奪房屋發(fā)生爭吵。婁某始終持有該房屋，但法院已將房屋判給了宋某，宋某也申請辦理了房產(chǎn)證。請問，在此情況下，現(xiàn)在宋某申請辦理土地證，是否可以辦理？


  • 最佳答案 (0) 回答者:huzf | 回答時間2015-09-01 08:52:36

    本案中宋某已合法取得該處房屋的所有權，并且已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，根據(jù)我國相關法律規(guī)定“房地一致”的原則，應當為其辦理土地權利證書。
    一、宋某已合法取得該處房產(chǎn)的房屋所有權。
    根據(jù)《物權法》第9條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”本案中，開發(fā)公司將房屋賣給趙某，趙某將房屋轉讓給婁某，雖都已交付，但均未進行房地產(chǎn)過戶登記，并未發(fā)生物權轉讓的效力，開發(fā)公司和橡塑公司仍為該房屋法律上的所有權人。這也是在橡塑公司破產(chǎn)還債時，法院將吉鵬小區(qū)納入破產(chǎn)財產(chǎn)進行拍賣的原因。拍賣之后，房屋的所有權歸建筑公司所有，之后宋某與建筑公司簽訂商品房買賣協(xié)議，并于簽訂協(xié)議當日交付使用，但由于未進行所有權變更登記，所以宋某此時并非所有權人。宋某通過起訴獲得法院判決，并于2012年申請辦理了房產(chǎn)證，此時，宋某完成了房地產(chǎn)轉讓的登記手續(xù)，成為了該房屋的真正所有權人。而婁某一直使用、出租房屋的行為并不影響宋某的所有權人地位，這是對他人所有財產(chǎn)的非法占用，宋某有權行使所有權返還請求權，要求婁某交出房屋。
    二、根據(jù)“房地一致”的原則，應當為房產(chǎn)證持有者辦理土地證。
    《物權法》第147條規(guī)定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。”《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第61條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”可見，我國貫徹“房地一致”的原則，城市房地產(chǎn)轉讓必然導致土地使用權轉讓。宋某申請辦理土地證，實際上是進行土地使用權變更登記，以成為房屋所占土地的使用權人。由于其已取得了該處房產(chǎn)的房屋所有權，并辦理了房產(chǎn)證，申請辦理土地證于法有據(jù)。
    綜上，該房屋之前的轉讓未進行不動產(chǎn)轉讓登記手續(xù)，所有權一直未發(fā)生變動，直至房屋轉讓給宋某并辦理過戶登記，宋某成為了該房屋的所有權人。根據(jù)《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國貫徹“地隨房走”的原則，宋某應當向原土地登記機關依法進行土地使用權變更登記，辦理土地權利證書。