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提問者:0023022 | 提問時(shí)間:2016-01-04 14:15:56 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:wangdy | 回答時(shí)間2016-01-04 14:16:26
我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記行為主要在各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記局完成，而不動(dòng)產(chǎn)交易行為主要在各級(jí)房地產(chǎn)交易局完成。按照目前的執(zhí)行情況來看，不動(dòng)產(chǎn)的登記和交易由兩個(gè)不同的部門管理。然而，根據(jù)《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）和《國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）的要求，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，各地在加強(qiáng)房屋交易管理、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，既要梳理再造登記流程，保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有序推進(jìn)，又要加強(qiáng)房屋交易管理，保證交易與登記安全便民。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記和交易同窗口辦理在可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)是可以實(shí)現(xiàn)的。
根據(jù)兩部門的《指導(dǎo)意見》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理部門應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，房屋登記簿等房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。而筆者認(rèn)為，檔案的互用應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有效性為前提，因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！比绻粍?dòng)產(chǎn)登記存在錯(cuò)誤，則不動(dòng)產(chǎn)的交易行為也不能被認(rèn)定為有效的法律行為。
由此看來，履行交易的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人首先需要完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，然后才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易行為并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記。從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度來看，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記材料的提交過程中實(shí)行的是申請(qǐng)人自我舉證制度,在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，申請(qǐng)人負(fù)有提交登記所需的必要材料的義務(wù)。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料時(shí)，對(duì)屬于登記職責(zé)范圍、申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人；申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。申請(qǐng)人首先必須確保自己所提出的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)屬于該登記機(jī)構(gòu)登記范圍之內(nèi)，否則將不能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的順利登記。
根據(jù)兩部門《條例》和《指導(dǎo)意見》的規(guī)定，筆者認(rèn)為，可以由不動(dòng)產(chǎn)登記部門在完成登記之后，應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的書面要求，在30個(gè)工作日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)交易部門轉(zhuǎn)送不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)交易部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之后三十個(gè)工作日內(nèi)做出準(zhǔn)予交易或不予交易的決定，并將結(jié)果立即回復(fù)給不動(dòng)產(chǎn)登記部門。然后，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門向履行交易的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作出變更登記并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的決定，或者作出因交易行為沒有被不動(dòng)產(chǎn)交易部門認(rèn)可而只核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的決定。
