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建設(shè)用地使用權(quán)未到期能否提前辦理續(xù)期

提問者:0023200  |   提問時間:2016-02-17 10:44:44  |  問題分類: 熱點專題>閑置土地 


問題描述：

1998年某開發(fā)商以出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)，土地用途為住宅和配套商業(yè)，土地使用年限為住宅70年、商業(yè)40年，住宅終止日期為2068年4月5日；2013年，該開發(fā)商以出讓方式取得上述宗地相鄰一宗國有土地使用權(quán)，土地用途為零售商業(yè)、住宅用地，土地使用年限為商業(yè)40年、住宅70年，住宅用地終止日期為2083年9月16日。在開發(fā)中，市規(guī)劃部門對兩塊宗地合并一起審批總平面布置，開發(fā)商據(jù)此對兩地塊進行綜合開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已建成，部分建筑跨在兩個地塊的相鄰紅線上。

　　隨后，該房產(chǎn)公開銷售，部分已發(fā)放房產(chǎn)證，現(xiàn)開發(fā)商申請辦理土地使用證。因其未按兩塊地出讓時的用途和規(guī)劃指標建設(shè)、且部分建筑跨在兩個地塊的相鄰紅線上，登記機關(guān)無法辦理。開發(fā)商提出將1998年取得的宗地使用年限延長至2013年取得土地的使用年限，即2083年9月16日，并將兩宗地合并頒發(fā)土地證。

　　請問：1.能否將1998年取得的宗地使用年限延長至相鄰地塊土地使用權(quán)的使用年限？2.若兩宗地年限一致時，能否將兩宗地合并為一宗地，重新頒發(fā)土地使用權(quán)證？


  • 最佳答案 (0) 回答者:0023200 | 回答時間2016-02-17 10:47:15

    一、開發(fā)商申請續(xù)期不違反現(xiàn)行法律規(guī)定

    　　本案中開發(fā)商申請續(xù)期不違反《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。《物權(quán)法》第一百四十九條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十一條都規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)期滿，可以續(xù)期。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”就理論上而言，在不違反公共利益的前提下，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)至土地使用權(quán)限屆滿前一年的期間內(nèi)可以申請續(xù)期，但需注意申請續(xù)期的年限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限。

    　　二、提前續(xù)期在實踐操作中面臨諸多問題

    　　我國土地管理在實踐中尚未出現(xiàn)住宅用地續(xù)期的個案，國家相關(guān)法規(guī)和政策也未明確對此做出規(guī)定，在實際操作中如果允許提前續(xù)期可能會面臨以下幾個問題：第一，可能不符合將來的土地規(guī)劃。提前申請續(xù)期時難以預(yù)測將來的土地規(guī)劃與土地管理政策，可能導(dǎo)致土地出讓合同與規(guī)劃方案無法銜接。第二，從合同約定的角度看，土地出讓合同尚未履行完畢，一般來說不能提前續(xù)約。第三，土地出讓金價格難以確定，土地出讓金是一個可變量而非固定值，土地用途、土地供需情況、國家政策和規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展等因素都影響著土地出讓金的標準，提前續(xù)期時無法預(yù)測幾十年后的土地出讓價格，也就無法按規(guī)定繳納土地出讓金。

    　　鑒于目前我國土地使用權(quán)提前續(xù)期的政策空白和實踐困境，尚不具備辦理提前續(xù)期的條件，實踐中一般不予以辦理。但由于本案中開發(fā)商已經(jīng)按照市規(guī)劃部門審批通過的總平面布置進行開發(fā)建設(shè)，并發(fā)放房產(chǎn)證的特殊情況，在已購房業(yè)主同意的前提下，可嘗試允許其提前續(xù)期以盤活土地利用，有效開發(fā)。

    　　關(guān)于土地能否并宗的問題，《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號）規(guī)定“宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會同有關(guān)部門同意。”因此，在滿足符合土地規(guī)劃、權(quán)利人同意的前提條件下，可以允許土地并宗開發(fā)并辦理變更登記手續(xù)，在實踐中，廣東在三舊改造中也有并宗的規(guī)定。