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提問者:0023249 | 提問時(shí)間:2016-03-01 14:04:28 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:wangdy | 回答時(shí)間2016-03-01 14:05:40
土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)是最為寬泛的使用權(quán)轉(zhuǎn)移，無論是集體土地還是國有土地，都包含一級流轉(zhuǎn)和二級流轉(zhuǎn)。就國有土地來說，一級流轉(zhuǎn)即國家將土地使用權(quán)進(jìn)行讓渡，主要是出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、租賃、作價(jià)出資（入股）等；二級流轉(zhuǎn)即土地使用權(quán)人依法從國家取得國有土地使用權(quán)后再讓渡其使用權(quán)，包括轉(zhuǎn)讓（買賣、互換、贈(zèng)與）、出租和抵押等。就集體土地來說，一般指承包地的流轉(zhuǎn)。其一級流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)用地使用權(quán)的原始取得，即集體將土地發(fā)包給農(nóng)戶；二級流轉(zhuǎn)，可以是出租、抵押、入股、合作，也可以是轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓（承包權(quán)）、互換和托管等。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十六、三十七條，轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。目前我們所稱的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，特指擁有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將承包土地的經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織。即三權(quán)分置原則：堅(jiān)持集體對土地的所有權(quán)，農(nóng)戶保留承包權(quán)，將土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
在目前的政策和實(shí)踐層面，未加特別說明和限定的“土地流轉(zhuǎn)”，特指農(nóng)村承包地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，即狹義的土地流轉(zhuǎn)概念。
土地出讓。出讓的本意是“不為謀利而賣出”，一般為個(gè)人自有之物。土地出讓是國家按照土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，把國有土地以約定的面積、價(jià)格、使用期限、用途和其他條件，讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營和管理，屬國有土地使用權(quán)的一級市場轉(zhuǎn)移（初次流轉(zhuǎn)），即所有權(quán)人（國家）將國有土地的用益物權(quán)以法定方式賦以使用權(quán)人。
土地轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的本意是把自己的財(cái)物、合法利益或權(quán)利讓與他人。土地轉(zhuǎn)讓屬于二級市場行為（再次流轉(zhuǎn)）中的一種，是平等市場主體之間（限于個(gè)人和組織）發(fā)生的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。國有土地的轉(zhuǎn)讓即國有土地使用權(quán)人將合法取得的土地使用權(quán)以合同方式再移轉(zhuǎn)的民事法律行為，主要方式有買賣、互換和贈(zèng)與等。承包地的轉(zhuǎn)讓主要指承包方將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件轉(zhuǎn)移給他人的行為，土地的發(fā)包關(guān)系隨之發(fā)生變更，而狹義的集體土地流轉(zhuǎn)（即承包地流轉(zhuǎn)）僅限于土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，農(nóng)戶保留承包權(quán)，土地的發(fā)包關(guān)系不變。
綜上所述，三者既有區(qū)別，又有交叉，更有聯(lián)系。土地流轉(zhuǎn)的范疇更為廣泛，廣義上可以包括一切轉(zhuǎn)移行為，狹義上特指農(nóng)村集體承包地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移；土地出讓為國有土地使用權(quán)的初次轉(zhuǎn)移；土地轉(zhuǎn)讓是使用權(quán)（或承包經(jīng)營權(quán)）的再轉(zhuǎn)移。在國土管理工作和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，我們要對有關(guān)概念嚴(yán)格區(qū)分、精準(zhǔn)把握，特別是簽訂相關(guān)合同時(shí)，一定要明確到具體的轉(zhuǎn)移行為，如“農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同”、“國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，而不是籠統(tǒng)地簽訂為土地流轉(zhuǎn)合同，以免因理解不同，發(fā)生不必要的糾紛。
