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提問者:0023061 | 提問時(shí)間:2016-07-21 11:50:33 | 問題分類: 交易>土地流轉(zhuǎn)
最佳答案 (0) 回答者:huangym | 回答時(shí)間2016-07-21 12:01:14
解放后，因?yàn)橐欢ǖ臍v史原因和政治考慮，農(nóng)村土地集體所有制被確立了下來，并一直延續(xù)至今。在原來，大家都看不起農(nóng)民的時(shí)代，擁有幾分薄田不是什么值得驕傲的事情，最多也就是沒有生計(jì)的時(shí)候還有點(diǎn)本錢可以維持。
改革開放以后，農(nóng)村大量勞動(dòng)力開始涌向城市，帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拉大了城鄉(xiāng)兩極差距，導(dǎo)致了種田的人越來越少，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村里，開始出現(xiàn)大量閑置土地。由于我國法律對土地用途，特別是農(nóng)村集體土地的用途，規(guī)定的很詳細(xì)和嚴(yán)格，導(dǎo)致了地不種就只能閑置。
先說說我過現(xiàn)行的，也就是十八大提出的加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化建設(shè)的政策出臺(tái)之前，我國的土地政策（才疏學(xué)淺，如有紕漏，請不吝賜教）。
農(nóng)村土地一般都屬于集體土地，所有權(quán)歸村集體所有（被征地后成為國有土地的除外）。我們一般把土地分為農(nóng)用地和非農(nóng)用地兩大類。農(nóng)用地顧名思義是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（包括種植、畜牧等）的土地，而非農(nóng)用地范圍比較廣，但是通俗點(diǎn)說，就是可以用做農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以外的用途，特別是建設(shè)一類用途的土地。最常見的就是建設(shè)用地，其次是一些設(shè)施用地。
農(nóng)村的一般在歷史上，就已經(jīng)將本村所有農(nóng)用地按戶分配過，并留下一個(gè)叫田畝冊的東西，同時(shí)也會(huì)給戶主辦法田畝證或者承包證一類的證明材料。對于建設(shè)用地，也就是農(nóng)村一般說的地基、自留地等，一般也會(huì)造冊。在通過審批手續(xù)建房之后（90年代之前，建房審批手續(xù)都是有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會(huì)審批的，后來才將相關(guān)權(quán)限給了土地，也就是現(xiàn)在的國土部門），即可向土地部門登記領(lǐng)取土地證。不過你領(lǐng)到的是集體土地使用權(quán)證，你只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸村集體所有。當(dāng)然農(nóng)村里大家普遍的思維是，這塊地基村里給了我，我建了房領(lǐng)了證，這塊地就是我的了。因?yàn)榧w土地使用權(quán)沒有期限，所以在你的房子還存在的情況下，這塊地就一直是由你來使用的。
然后說說流轉(zhuǎn)，我只按我工作中所執(zhí)行的政策來說明，可能地區(qū)差異會(huì)導(dǎo)致政策實(shí)施細(xì)節(jié)有所不同。現(xiàn)行流轉(zhuǎn)政策的第一原則就是只允許在本集體（也就是本村，有些允許本鄉(xiāng)鎮(zhèn)）內(nèi)部，且受讓方必須為本集體農(nóng)業(yè)戶口，繼承、析產(chǎn)的除外。其他還會(huì)有一些限制，主要是對建設(shè)用地的，比如對每戶房屋數(shù)量、面積等進(jìn)行限制。正是因?yàn)橛辛诉@么一條原則，一直以來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一直達(dá)不到形成市場的程度。
十八大提出加快推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化建設(shè)，雖然沒有定下具體的調(diào)子，而且我在其他的回答中也強(qiáng)調(diào)過不會(huì)開放到之前網(wǎng)上大家熱議期盼的那種程度，但是也給土地市場帶來了一些希望。促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，可以在一定程度上帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)民的收入，同時(shí)把大量閑置土地利用起來，同時(shí)能讓那些閑置土地不至于流失導(dǎo)致耕地存量減少。
最后，一些人看熱土地流轉(zhuǎn)，可能會(huì)覺得放開農(nóng)村土地市場，能給政府嚴(yán)格控制土地而導(dǎo)致過熱的房市降溫，我倒不這么認(rèn)為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，一定不會(huì)改變農(nóng)用地嚴(yán)禁用于非農(nóng)業(yè)用途的原則，和農(nóng)村土地集體所有制原則，所以就算放開流轉(zhuǎn)，也不可能會(huì)有大量的農(nóng)村土地投入商品房建設(shè)，這也是為什么十八大之后，國土部和住建部等幾部委馬上發(fā)文要大力整治農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房。
