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提問(wèn)者:030196 | 提問(wèn)時(shí)間:2017-03-14 15:39:24 | 問(wèn)題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:linjj | 回答時(shí)間2017-03-14 15:40:20
我國(guó)的改革開(kāi)放政策帶動(dòng)了城市化的發(fā)展，而城市化的發(fā)展造成用地供需矛盾緊張。金土地小編調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，近年來(lái)在許多城鎮(zhèn)，尤其是城郊接合部，出現(xiàn)了農(nóng)村集體土地自發(fā)或隱性變?yōu)榻ㄔO(shè)用地并進(jìn)入市場(chǎng)流通的現(xiàn)象。
一、當(dāng)前現(xiàn)狀
我國(guó)目前正處在從農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)向工業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。伴隨這一過(guò)程，城市住房和非農(nóng)業(yè)用地的需求也隨之增加，大量的農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。
所謂的“土地集體所有”往往造成了鄉(xiāng)村干部的小團(tuán)體所有，有的甚至成了個(gè)別鄉(xiāng)村干部的個(gè)人所有，造成了農(nóng)村集體土地的“內(nèi)部人”控制。有的“內(nèi)部人”置集體利益不顧，為謀取小團(tuán)體利益的最大化，憑借農(nóng)村集體所有權(quán)，任意處置土地，造成農(nóng)村建設(shè)用地私下交易大量發(fā)生。
二、集體土地租賃的隱患
（一）產(chǎn)權(quán)無(wú)保障，交易不安全。在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為；在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。
（二）耕地保護(hù)受到?jīng)_擊，耕地占補(bǔ)平衡難以實(shí)現(xiàn)。大量“以租代征”事實(shí)的發(fā)生，農(nóng)村集體建設(shè)用地?cái)?shù)量劇增，耕地甚至基本農(nóng)田大量流失，國(guó)家無(wú)法切實(shí)控制住新增建設(shè)用地供給，長(zhǎng)此以往國(guó)家糧食安全將受到威脅，耕地紅線將被突破。國(guó)家糧食安全和宏觀調(diào)控嚴(yán)重受影響。
（三）破壞了城市建設(shè)規(guī)劃。農(nóng)村集體土地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)具有自發(fā)性、盲目性，目前基本上還處于一種自發(fā)、無(wú)序、缺乏管理的狀態(tài)。在農(nóng)地自發(fā)入市過(guò)程中，占用集體土地的目的往往是“非公共利益”，并且被占用的集體土地幾乎都是零星散碎地進(jìn)入市場(chǎng)。農(nóng)地的自發(fā)入市流轉(zhuǎn)，不能遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律重新配置，直接導(dǎo)致土地利用混亂。再加上，農(nóng)地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)游離于土地市場(chǎng)管理之外，土地隱形交易大量存在，尤其在城鄉(xiāng)接合部，不按規(guī)劃用地，亂搭亂建，造成田地結(jié)構(gòu)和布局十分混亂。同時(shí)，這類土地的占用還給城市的后續(xù)發(fā)展埋下隱患，加大了今后城市規(guī)劃與建設(shè)的成本。
（四）破壞了土地市場(chǎng)公平機(jī)制，加大了土地市場(chǎng)管理的難度，不利于土地市場(chǎng)發(fā)展。
三、總結(jié)
傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比較低下，加之農(nóng)村干部群眾法律意識(shí)轉(zhuǎn)低，土地管理部門監(jiān)管不力等原因，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地租賃糾紛日益增多，農(nóng)村集體土地租賃因此存在許多的隱患。為了合理利用土地，規(guī)范土地交易市場(chǎng)，切實(shí)保護(hù)耕地，國(guó)家實(shí)行土地利用總體規(guī)劃制度、土地用途管制制度、耕地特殊保護(hù)制度和土地執(zhí)法監(jiān)察制度。土地是一種重要的財(cái)產(chǎn)，但也是一種重要的自然資源，因此金土地小編認(rèn)為限制是十分有必要的。
