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提問者:030269 | 提問時間:2017-03-29 11:19:01 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:linjj | 回答時間2017-03-29 11:19:40
集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。但金土地小編認(rèn)為，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，還應(yīng)配套解決如何縮小征地范圍、城市土地歸屬、“小產(chǎn)權(quán)房”能否轉(zhuǎn)正、宅基地使用權(quán)如何改革等相關(guān)問題。
一、如何縮小征地范圍的問題
縮小征地范圍改革與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革是配套進(jìn)行的，改革能否成功，二者唇齒相依。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，實際上就是讓原本須通過征收變性為國有土地的集體土地，在不被征收的情況下，可以直接入市流轉(zhuǎn)，從而賦予其與國有土地同樣的流轉(zhuǎn)權(quán)能。如果縮小征地范圍的改革不成功，那么農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革就不可能取得成功，而要縮小征地范圍，就必須改變現(xiàn)行用地制度，并修改相關(guān)法律規(guī)定。
二、城市土地的歸屬問題
我國經(jīng)過30多年的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市的土地規(guī)模在不斷擴(kuò)大，其中有相當(dāng)數(shù)量的土地原屬于農(nóng)村集體所有。這些土地，有的經(jīng)過征收程序或村民成建制地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民而歸國家所有，但也有部分土地并沒有完成國有程序，從而形成了城市規(guī)劃區(qū)范圍存在著農(nóng)村集體土地的現(xiàn)象。因此，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易時，對于這些城市中的農(nóng)村集體土地應(yīng)當(dāng)如何對待成為不可回避的問題。
三、小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正的問題
從嚴(yán)格執(zhí)法的角度講，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑，其產(chǎn)權(quán)是難以轉(zhuǎn)正的。但現(xiàn)實地看，我國之所以涌現(xiàn)出大量的“小產(chǎn)權(quán)房”，完全是不合理的用地制度造成的。因而在當(dāng)前的新一輪土地改革中，如果不能正視和徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，就難以說改革是成功的。
四、宅基地使用權(quán)應(yīng)如何改革的問題
有人主張，集體建設(shè)用地使用權(quán)包括集體土地出讓使用權(quán)和劃撥使用權(quán)兩類，因而《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)取消宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)設(shè)置，將其改造為集體住宅用地劃撥使用權(quán)。金土地小編不贊同這一主張。首先，“劃撥”只是國有土地利用的一種方式，集體所有土地上不存在“劃撥”使用的概念，并且也不宜將這一概念移用于集體所有土地。其次，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民作為集體成員所享有的一種土地所有者權(quán)益，使用宅基地建房是其行使集體土地所有權(quán)的一種表現(xiàn)，根本就無需再加入類似“劃撥”這樣的環(huán)節(jié)。再次，宅基地使用權(quán)被作為一類用益物權(quán)規(guī)定，這一立法成果來之不易，其也是農(nóng)民直接享有的兩大土地權(quán)利之一，因而絕不能輕言取消。
五、總結(jié)
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是農(nóng)村土地改革的前端，也是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必要手段。金土地小編認(rèn)為，打開農(nóng)村土地市場不僅可以幫助農(nóng)民共享市場體制改革帶來的好處，同時也可以解決農(nóng)地撂荒的問題，在優(yōu)化配置農(nóng)地資源的情況下吸引投資者對農(nóng)村進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)。當(dāng)然，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以后存在的挑戰(zhàn)與風(fēng)險仍需得到政府和市場的重視。唯有如此，中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)才能得到更好地發(fā)展與實施。
