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提問(wèn)者:030119 | 提問(wèn)時(shí)間:2017-04-17 15:30:10 | 問(wèn)題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:chenqk | 回答時(shí)間2017-04-17 15:42:47
這類糾紛在山區(qū)表現(xiàn)典型。如移民搬遷、遷居城鎮(zhèn)等引發(fā)在農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)及搭配承包土地的問(wèn)題，發(fā)生糾紛后如何處理？已成為人民法院民事審判工作的難題。表現(xiàn)在：一是合同效力的認(rèn)定;二是承包期限的認(rèn)定;三是對(duì)土地投入損失的認(rèn)定。舉一案例：張某與李某為同村農(nóng)民。張某因進(jìn)城居住，將其在某村的房屋作價(jià)5萬(wàn)元出賣(mài)給李某，同時(shí)搭配張某的承包土地、山林。雙方簽有房屋買(mǎi)賣(mài)與土地轉(zhuǎn)包兩份協(xié)議。房屋和土地已交付。事隔三年后，張某因故返鄉(xiāng)居住，要求收回承包地，李某不同意，雙方為此發(fā)生斗毆。張某訴來(lái)法院。經(jīng)審查雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，但協(xié)議未約定土地使用期限，書(shū)面約定為長(zhǎng)期使用，該案在合同效力及實(shí)體處理上認(rèn)識(shí)不一，有的認(rèn)為應(yīng)維持合同效力，理由是雙方簽訂的合同屬雙方真實(shí)意思表示，土地轉(zhuǎn)包合法，故應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。有的認(rèn)為應(yīng)解除合同。理由是：合同中未約定明確轉(zhuǎn)包期限。實(shí)踐中有的在協(xié)議中寫(xiě)明長(zhǎng)期使用，有的寫(xiě)明歸其使用，有的寫(xiě)明永久使用，但均未約定具體轉(zhuǎn)包期限，對(duì)此如何處理？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)轉(zhuǎn)包期限沒(méi)有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規(guī)定辦理。而《合同法》第二百三十二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量?jī)r(jià)格或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以補(bǔ)充協(xié)議;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。當(dāng)事人對(duì)土地轉(zhuǎn)包期限沒(méi)有約定或約定為長(zhǎng)期、永久的，應(yīng)視為不定期轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)包方若提前收回承包地的，一般應(yīng)予支持。土地轉(zhuǎn)包與出租既有共同點(diǎn)也有區(qū)別，共同點(diǎn)在于都沒(méi)有喪失對(duì)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。區(qū)別點(diǎn)在于土地轉(zhuǎn)包有可能是無(wú)償?shù)模鲎馔恋厥怯袃數(shù)模页鲎馄谙夼c轉(zhuǎn)包期限法律規(guī)定不同。出租期限法律規(guī)定最高為二十年，轉(zhuǎn)包期限最高不能超過(guò)合同期下余部分期限，即最高不超過(guò)法律規(guī)定的三十年。
其他答案 (0) 回答者:chenqk | 回答時(shí)間2017-04-17 15:42:48
這類糾紛在山區(qū)表現(xiàn)典型。如移民搬遷、遷居城鎮(zhèn)等引發(fā)在農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)及搭配承包土地的問(wèn)題，發(fā)生糾紛后如何處理？已成為人民法院民事審判工作的難題。表現(xiàn)在：一是合同效力的認(rèn)定;二是承包期限的認(rèn)定;三是對(duì)土地投入損失的認(rèn)定。舉一案例：張某與李某為同村農(nóng)民。張某因進(jìn)城居住，將其在某村的房屋作價(jià)5萬(wàn)元出賣(mài)給李某，同時(shí)搭配張某的承包土地、山林。雙方簽有房屋買(mǎi)賣(mài)與土地轉(zhuǎn)包兩份協(xié)議。房屋和土地已交付。事隔三年后，張某因故返鄉(xiāng)居住，要求收回承包地，李某不同意，雙方為此發(fā)生斗毆。張某訴來(lái)法院。經(jīng)審查雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，但協(xié)議未約定土地使用期限，書(shū)面約定為長(zhǎng)期使用，該案在合同效力及實(shí)體處理上認(rèn)識(shí)不一，有的認(rèn)為應(yīng)維持合同效力，理由是雙方簽訂的合同屬雙方真實(shí)意思表示，土地轉(zhuǎn)包合法，故應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。有的認(rèn)為應(yīng)解除合同。理由是：合同中未約定明確轉(zhuǎn)包期限。實(shí)踐中有的在協(xié)議中寫(xiě)明長(zhǎng)期使用，有的寫(xiě)明歸其使用，有的寫(xiě)明永久使用，但均未約定具體轉(zhuǎn)包期限，對(duì)此如何處理？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)轉(zhuǎn)包期限沒(méi)有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規(guī)定辦理。而《合同法》第二百三十二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量?jī)r(jià)格或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以補(bǔ)充協(xié)議;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。當(dāng)事人對(duì)土地轉(zhuǎn)包期限沒(méi)有約定或約定為長(zhǎng)期、永久的，應(yīng)視為不定期轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)包方若提前收回承包地的，一般應(yīng)予支持。土地轉(zhuǎn)包與出租既有共同點(diǎn)也有區(qū)別，共同點(diǎn)在于都沒(méi)有喪失對(duì)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。區(qū)別點(diǎn)在于土地轉(zhuǎn)包有可能是無(wú)償?shù)模鲎馔恋厥怯袃數(shù)模页鲎馄谙夼c轉(zhuǎn)包期限法律規(guī)定不同。出租期限法律規(guī)定最高為二十年，轉(zhuǎn)包期限最高不能超過(guò)合同期下余部分期限，即最高不超過(guò)法律規(guī)定的三十年。
