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提問者:3495 | 提問時(shí)間:2014-09-10 10:30:50 | 問題分類: 交易>土地流轉(zhuǎn)
最佳答案 (0) 回答者:211111 | 回答時(shí)間2014-09-10 10:31:13
土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
流轉(zhuǎn)案例
股份合作
第一種模式：土地股份合作社
崇州市怡順土地承包經(jīng)營股份合作社
該合作社于2010年5月成立，位于崇州市榿泉鎮(zhèn)生建村，是由生建村3組、8組、12組、14組、20組的22戶農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股方式組建的土地股份合作社，入股面積124. 79畝。合作社主要從事糧食作物和經(jīng)濟(jì)作物的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、集約化、品牌化經(jīng)營。
一、組織形式
按照入社自愿、退社自由和利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，22戶農(nóng)戶自愿將確權(quán)后的124.97畝承包土地，按0.01畝折成一股，共折股12497股，組建合作社。
合作社制定完善章程，建立健全內(nèi)部管理制度。按照章程規(guī)定，由社員代表大會選舉產(chǎn)生了理事會、監(jiān)事會。理事會和監(jiān)事會各3人，設(shè)理事長1人、監(jiān)事長1人。
合作社由理事會負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織生產(chǎn)經(jīng)營，監(jiān)事會負(fù)責(zé)對生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)收支執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。
二、運(yùn)行機(jī)制
由理事會決定“種什么、如何種”，現(xiàn)種植模式是：大春種糧食（富硒水稻）、小春種經(jīng)作（特色蔬菜、食用菌等）。
合作社與崇州國儲公司簽訂合同，按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和訂單要求組織標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。
合作社通過入社農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資借貸4萬元，作為生產(chǎn)經(jīng)營的啟動(dòng)資金。
由理事會出面聘請崇州國儲公司技術(shù)員楊復(fù)明為生產(chǎn)經(jīng)理，并與生產(chǎn)經(jīng)理簽訂了勞動(dòng)報(bào)酬支付和收益預(yù)期協(xié)議。按協(xié)議約定：2010年大春種植富硒水稻畝產(chǎn)指標(biāo)為800斤，每畝生產(chǎn)費(fèi)用控制在510元以內(nèi)，超產(chǎn)、短產(chǎn)部分分別按50%獎(jiǎng)勵(lì)、賠付。
實(shí)行種子、肥料、農(nóng)藥的“三統(tǒng)購”和機(jī)耕、機(jī)防、機(jī)收、田管的“四統(tǒng)一”。
三、利益聯(lián)結(jié)方式
年終經(jīng)營純收入按9：1比例按股分紅，即：收入的90%用于土地入股分紅，收入的10%作為公積金、風(fēng)險(xiǎn)金和工作經(jīng)費(fèi)。
股份公司
第二種模式：土地股份公司
邛崍市湯營農(nóng)業(yè)有限公司
該公司于 2005年10月成立，位于邛崍市羊安鎮(zhèn)湯營村。公司現(xiàn)有股本金構(gòu)成為：邛崍市興農(nóng)投資公司注資190萬元（占50%股份），村集體入股土地60畝與823戶農(nóng)戶入股承包土地2010畝（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系湯營村村支部書記。
一、組織形式
2005年，湯營村506戶農(nóng)民在自愿的基礎(chǔ)上，以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的方式成立了湯營農(nóng)業(yè)有限公司，初期入股土地1060畝。
2007年，公司實(shí)行增資擴(kuò)股，農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股，村集體以土地整理新增的60畝耕地入股，入股農(nóng)戶擴(kuò)展到823戶，入股土地達(dá)到2070畝。
公司制定完善章程及財(cái)務(wù)收支制度，成立股東代表大會，由股東選舉產(chǎn)生董事會、監(jiān)事會。
公司由董事會負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織生產(chǎn)經(jīng)營，鎮(zhèn)財(cái)政所監(jiān)督公司財(cái)務(wù)，公司實(shí)行報(bào)帳制，定期公開財(cái)務(wù)，接受監(jiān)事會監(jiān)督。
二、運(yùn)行機(jī)制
公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)施職業(yè)經(jīng)理人管理運(yùn)行機(jī)制，每個(gè)項(xiàng)目確定一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
實(shí)行產(chǎn)銷分離，在用工上全部采用計(jì)件制。
固定管理人員不足10人，主要吸納入股農(nóng)戶、本村村民和周邊農(nóng)戶參與公司生產(chǎn)經(jīng)營。
統(tǒng)一組織生產(chǎn)。2070畝入股土地中，有130畝轉(zhuǎn)租給4個(gè)業(yè)主發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖、有400畝轉(zhuǎn)租給1家業(yè)主發(fā)展中藥材生產(chǎn)。其余的土地由公司自行組織種養(yǎng)業(yè)生產(chǎn)，興建有標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模豬場（20畝）、蔬菜大棚（60畝）、食用菌大棚（50畝）等。公司的主要生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目有西瓜、時(shí)令蔬菜、水稻、生豬等，均實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，按項(xiàng)目核算。
統(tǒng)一產(chǎn)品品牌。公司產(chǎn)品已注冊“湯營”牌商標(biāo)。
統(tǒng)一市場營銷。與大型批發(fā)市場、批發(fā)商、加工龍頭企業(yè)直接對接，解決了產(chǎn)品營銷問題。公司生產(chǎn)的“口口脆”小西瓜，對接成都市水果批發(fā)市場，設(shè)點(diǎn)進(jìn)行銷售；生產(chǎn)的各種時(shí)令蔬菜采取直接進(jìn)羊安工業(yè)園區(qū)企業(yè)和固定批發(fā)商上門收購的方式進(jìn)行銷售；生產(chǎn)的食用菌采取鮮銷和初加工結(jié)合方式進(jìn)行銷售；養(yǎng)殖的生豬采取同龍頭企業(yè)建立“保底收購”制度，由生豬龍頭企業(yè)進(jìn)行收購。
三、利益連接方式
2008年以前，公司對入股土地實(shí)行“保底+分紅”，每畝土地保底收入為800斤黃谷，除去保底費(fèi)用后，公司經(jīng)營凈利潤一半留作公司再生產(chǎn)資金，另一半采取按股分紅方式分配給入股股東。
2009年起，公司對入股土地不再實(shí)行保底，每年經(jīng)營利潤一半留作公司再生產(chǎn)資金，另一半按股分紅。
邛崍市興農(nóng)投資公司分紅收入留存湯營村集體，待湯營村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展壯大以后，原價(jià)回購邛崍市興農(nóng)公司的股權(quán)。
土地銀行
第三種模式：“土地銀行”
彭州市磁峰鎮(zhèn)皇城農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營合作社
該合作社位于彭州市磁峰鎮(zhèn)皇城村，系借用銀行經(jīng)營理念，于2008年12月22日掛牌成立的成都市首家“土地銀行”，入社265戶，存地（入股）面積965畝，貸地（轉(zhuǎn)出）965畝。
一、組織形式
按照自愿有償?shù)脑瓌t，農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)“存入”的方式，組建“皇城農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營合作社”。由于是按照銀行的經(jīng)營方式，對土地承包經(jīng)營權(quán)集中進(jìn)行“存貸”經(jīng)營，形象稱為“土地銀行”。
二、運(yùn)行機(jī)制
“土地銀行”將農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)按需求集中“預(yù)存”起來，統(tǒng)一貸給有實(shí)力的龍頭企業(yè)或經(jīng)營大戶進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。
三、利益聯(lián)結(jié)方式
農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)一經(jīng)存入“土地銀行”即產(chǎn)生穩(wěn)定的利息收入，“土地銀行”所獲利潤的50%根據(jù)農(nóng)民存入面積進(jìn)行二次分紅。
租賃經(jīng)營
第四種模式：業(yè)主租賃經(jīng)營
成都市龍泉惠民草莓合作社
該合作社位于龍泉驛區(qū)黃土鎮(zhèn)三村村，成立于2007年4月25日。已有合作社社員168戶，發(fā)展無公害草莓生產(chǎn)基地1000余畝。
一、組織形式
龍泉惠民草莓合作社最初由三村村黨支部牽頭，18戶種植大戶采取股份合作的模式集資28萬元成立，合作社以1000元/畝的土地租金價(jià)格在當(dāng)?shù)刈赓U土地100畝發(fā)展草莓種植。
二、運(yùn)行機(jī)制
合作社采用統(tǒng)一生產(chǎn)規(guī)程對草莓生產(chǎn)進(jìn)行管理。
實(shí)行“六統(tǒng)一”管理運(yùn)作模式，即統(tǒng)一引進(jìn)新技術(shù)新品種；統(tǒng)一技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)；統(tǒng)一提供生產(chǎn)技術(shù)信息、市場信息和經(jīng)濟(jì)信息；統(tǒng)一采購和供應(yīng)農(nóng)戶的生產(chǎn)資料；統(tǒng)一質(zhì)量和包裝；統(tǒng)一收購和銷售。
基地農(nóng)戶每種植1畝草莓補(bǔ)助資金200元。
合作社注冊了“芳好”牌草莓商標(biāo)，商標(biāo)入選龍泉驛區(qū)“十大”地方特色名牌產(chǎn)品。
基地順利通過國家無公害農(nóng)產(chǎn)品基地和產(chǎn)品認(rèn)證，是成都家樂福有限公司的草莓直采基地。
三、利益聯(lián)結(jié)方式
合作社組織社員開展勞動(dòng)、技術(shù)、資金、營銷等合作，按照入社股份進(jìn)行分紅。
大區(qū)小主
第五種模式：“大園區(qū)+小業(yè)主”
新津柳江蔬菜產(chǎn)業(yè)示范園
該示范園是位于新津縣普興鎮(zhèn)，是2008年開始建設(shè)的以蔬菜產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)之一。園區(qū)規(guī)劃面積3.2萬畝，涉及2個(gè)村、7648戶農(nóng)戶。園區(qū)已建成面積2.3萬畝。
一、組織形式
采取“園區(qū)+專合組織+家庭適度規(guī)模經(jīng)營”模式進(jìn)行建設(shè)。
由政府主導(dǎo)在基礎(chǔ)設(shè)施、品牌建設(shè)、公共服務(wù)管理等方面實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一建設(shè)。
在統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制下，按照適度規(guī)模經(jīng)營的原則，以專合組織為聯(lián)系紐帶，以農(nóng)戶為主體，實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營。
二、運(yùn)行機(jī)制
成立園區(qū)管委會。由新津縣統(tǒng)籌委、農(nóng)發(fā)局和普興鎮(zhèn)政府聯(lián)合成立管委會。管委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推進(jìn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)、市場營銷、制度體系建設(shè)等。政府共投入資金1000余萬元對園區(qū)內(nèi)溝渠、道路進(jìn)行整治和打造，提升了園區(qū)規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)和園區(qū)形象。
成立農(nóng)民專業(yè)合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜種植大戶、營銷大戶等9人發(fā)起，成立了柳江蔬菜專業(yè)合作社，主要從事蔬菜的生產(chǎn)、收購及銷售工作。已有合作社成員300余人。
實(shí)行六個(gè)統(tǒng)一。統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一生產(chǎn)物資供應(yīng)，統(tǒng)一生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一技術(shù)指導(dǎo)、統(tǒng)一品牌創(chuàng)建和商標(biāo)注冊，統(tǒng)一市場營銷。
實(shí)行“菜—稻—菜”一年三熟的生產(chǎn)種植模式，大春抓糧保穩(wěn)定，小春抓錢保增收。
三、利益聯(lián)結(jié)方式
園區(qū)以合作社為紐帶，采用統(tǒng)分結(jié)合方式，把各自分散經(jīng)營的農(nóng)戶組織起來，實(shí)現(xiàn)蔬菜生產(chǎn)的集中集約規(guī)模經(jīng)營。以專業(yè)合作社為紐帶、以統(tǒng)一的市場拓展作為利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，帶動(dòng)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)增收。
12政策解讀
在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶把土地以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)
對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，黨的十七屆三中全會和2013年中央1號文件專門出臺了政策：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。
按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式 流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。
理解中央關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策，先要搞清楚什么叫農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)是一種通俗和省略的說法，全稱應(yīng)該稱為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。也就是說，在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。北山鎮(zhèn)就是通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)莊邁向規(guī)模經(jīng)營，而農(nóng)民不種田每畝也有325公斤口糧，打工還有工資收入。
與家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制一樣，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也是農(nóng)民自己的創(chuàng)造。農(nóng)村改革30年來，通過兩輪土地承包，我省95%的農(nóng)戶承包到了土地，97%的耕地實(shí)行了家庭承包經(jīng)營。
但隨著形勢的發(fā)展，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制出現(xiàn)了一些新情況。從“分”的方面來講，農(nóng)民在市場的主體地位很脆弱，與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求不相適應(yīng)；從“統(tǒng)”的方面來看，集體經(jīng)濟(jì)大多變成“空殼”，原有的農(nóng)村服務(wù)體系已經(jīng)不適應(yīng)，新的服務(wù)體系還沒有健全，千家萬戶的小生產(chǎn)難以適應(yīng)千變?nèi)f化的大市場。
在一些人多地少的地方，人地矛盾日漸突出，而愿意經(jīng)營土地的農(nóng)戶和工商企業(yè)急需土地，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。于是，一些地方的農(nóng)民自發(fā)地通過互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。到2008年底，我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積725.7萬畝，占耕地總面積的14.9%。
實(shí)踐證明，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)既緩和了人地矛盾，使部分農(nóng)民從土地上轉(zhuǎn)移出來，還促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，是提高農(nóng)業(yè)比較效益的一個(gè)好辦法。中央尊重農(nóng)民的首創(chuàng)精神，熱情支持土地流轉(zhuǎn)這一新生事物，并提出：按照完善管理、加強(qiáng)服務(wù)的要求，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。
黨的十七屆三中全會的決定提出：賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。
2013年中央1號文件也規(guī)定：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。也就是說，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，相當(dāng)于“三權(quán)分離”：經(jīng)營權(quán)歸受讓方，承包權(quán)還是歸承包農(nóng)戶，所有權(quán)也還是屬于集體。流轉(zhuǎn)后的土地，仍然只能用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，不能用作房地產(chǎn)開發(fā)等其他用途；農(nóng)民依法享有土地流轉(zhuǎn)權(quán)益，如租金、股份分紅等。這也體現(xiàn)了中央切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的宗旨。
把大量農(nóng)民從土地上解放出來，轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模
從實(shí)踐運(yùn)作來看，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是催生現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新舉措。
大家都知道，農(nóng)業(yè)特別是種糧比較效益低，農(nóng)民收入提高幅度小。表面的原因是，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不高；更深層次的原因卻是，農(nóng)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小。
在我省，龐大的農(nóng)民群體，人均耕地才0.84畝，吃飽飯倒是沒問題，但要靠0.84畝耕地富起來，卻是不可能的。要解決比較效益低的問題，就要通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，讓大量農(nóng)民從土地上解放出來，轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。在耕地總量這個(gè)“分子”不變的情況下，大量減少種地農(nóng)民這個(gè)“分母”，效益這個(gè)“商”就會大幅度提高。
按照省里規(guī)劃，到2020年，城市化率要達(dá)到55%，那時(shí)候，農(nóng)村人口的總量將減少至3500萬人左右，如果其中1000萬勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，那么，真正從事農(nóng)業(yè)的人將控制在2500萬以內(nèi)，人均耕地面積將達(dá)到2.5畝，每個(gè)勞動(dòng)力平均種地10畝左右，規(guī)模經(jīng)營的效益就出來了。
在這個(gè)過程中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將是至關(guān)重要的一環(huán)。還是以圣毅園農(nóng)莊為例，投資老板周猷庚在建筑、房地產(chǎn)開發(fā)上完成資本積累后，決心投資5億元，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)莊。按他的規(guī)劃：土地平整后，上千條田埂將被推平，將擴(kuò)大可耕地面積15%左右；依托省內(nèi)農(nóng)業(yè)科研單位，實(shí)行科學(xué)種養(yǎng)增效益；擴(kuò)建水庫，發(fā)展水面立體養(yǎng)殖；按功能分區(qū)，連片萬畝統(tǒng)一品種、統(tǒng)一耕作，種植高檔優(yōu)質(zhì)稻，開發(fā)有機(jī)稻米；坡地種油菜，發(fā)展觀光休閑型的“農(nóng)家樂”。[3]
新華網(wǎng)北京11月15日電 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》今日發(fā)布，《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。[7]
國新辦6日上午10時(shí)舉行發(fā)布會介紹我國糧食增產(chǎn)農(nóng)民增收等情況。農(nóng)業(yè)部部長韓長賦在發(fā)布會上表示，關(guān)于允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，大家比較關(guān)注。這個(gè)問題現(xiàn)在有些解讀不全面，不能誤解誤讀，一定要把握好，這里有三個(gè)限定詞：一是它是集體的經(jīng)營性建設(shè)用地，并不是集體的所有的建設(shè)用地，因?yàn)檗r(nóng)村還有公益性建設(shè)用地和宅基地，更不是原來建設(shè)用地之外的其他耕地，這是一個(gè)限定詞。二是符合規(guī)劃。即使取得土地使用權(quán)，要建設(shè)什么也要符合規(guī)劃。三是用途管制。概括地說，允許入市的只是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地才可以出讓、租賃、入股，并不是說所有的農(nóng)村建設(shè)用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集體的經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先也還要確權(quán)、確地，不能無證轉(zhuǎn)讓。還要規(guī)范公開的市場操作，不能私下授受，所以需要開展試點(diǎn)，不是一下就推開的。
